onsdag 20. mars 2019

Nr. 2429: Vår søknad til Oslo kommune for å beholde mur, trapp og bod, med påfølgende klage etter avslag!


Nr. 2429:
Vår søknad til Oslo kommune for å beholde mur, trapp og bod, med påfølgende klage etter avslag!

Bilde av Fritz Moen som Tore Sandberg fikk frikjent. Det er ufattelig hva som kan skje i dette landet, vi lærer ikke.
Jeg skjønner ikke at det er mulig i Norge at når nabo får lov å gjøre hva de vil, mens vi blir straffet hardest mulig for nesten ingenting. Det er i mine øyne null rettsikkerhet i Norge når slik kan skje, selv i 2019.



Det er noe ondt med mennesker som holder på slik de gjør i forvaltningen her i Oslo kommune.

Når naboen rett borti gata får utnytte tomten sin med 57 ganger mer enn oss. Samt at det vi søker om dispensasjon for er kun ca. 5 kvm2. Da på en tomt på 1.6 mål.
Samt at vi har ringt ned til PBE ved flere anledninger og fått klar og konsis beskjed at vi er fritatt for å søke for å bygge mur da det står en mur der fra før av med blokker på flere tonn. Ingen liten mur, men en virkelig Heavy mur.

At vi søkte då «pånytt» var kun en grunn, at vi er lovlydige borgere.
Dette at vi er redelige mennesker, og er da lette å ta. Viser bare hvilken ondskap som bor i disse menneskene som holder på slikt. At vi ikke får godkjent det vi har bygget på vår egen eiendom som er snakk om minimale såkalte «ulovligheter!»
Mens andre har «ulovligheter» faktisk nybygget mur som er tredobbelt så høy som oss.

Oslo kommune Plan- og bygningsetaten postmottak@pbe.oslo.kommune.no                                                              Oslo, 28.06.2016                                            

Saksnr. PBE:  Ikke tildelt saksnr Adresse:  Krokstien 2c, gnr 143 bnr 104 Tiltak:   Bod og støttemur Tiltakshaver:  Jan Kåre Christensen, Krokstien 2c, 0672 Oslo Søker:     Ferdigattest Byggesak AS, Pb 9385 Grønland, 0135 Oslo

 SØKNAD OM TILLATELSE FOR OPPFØRING AV BOLIGER

På vegne av tiltakshaver sendes med dette søknad om bod og støttemur. Dette følgebrev er utarbeidet samlet da man anser dette mest hensiktsmessig for realitetsvurderingen for saken. Tiltakene er etablert, og utløser dispensasjon. Vi kommer tilbake til dette.

Vedr. eiendommen:

Krokstien 2c, heretter kalt eiendommen, er nylig bebygget med 4 eneboliger.

Etter boligene ble kjøpt gjorde beboerne ulike tilpasninger. Blant annet etablerte eier av Krokstien 2c en mindre bod på 10,9 kvm for diverse lagring. Eier av Krokstien 2c etablerte også en støttemur mot vei for bedre utearealer mot vest. Tiltakshaver forstod det slik at arbeidene ikke utløste søknadsplikt. Man var også i kontakt med PBE blant annet mht. etablering av mur der tidligere mur hadde stått, og forstod tilbakemeldingene dithen at disse arbeider kunne igangsettes umiddelbart. Tiltakshaver tok imidlertid dessverre ikke høyde for veglovas § 29 og at %BYA på eiendommen allerede før tiltaket var tilnærmet maksimert. Ut over dette vises det til tidligere korrespondanse med PBE mht. både bod og mur.

Formål med søknaden: 

Hensikten med søknaden er å bringe i orden forhold som anses som ulovligheter.   
  
Regulering og forskrifter: 

Eiendommen er regulert til boligformål i småhusplanen, S-4220, vedtatt 15.03.2006, med vesentlige endringer vedtatt 12.06.2013.

Dette prosjekt er prosjektert etter TEK 10.

Det er ikke registrert naturmangfold på eiendommen. 

Forhåndskonferanse: 

Det har ikke blitt avholdt forhåndskonferanse i prosjektet. Det har imidlertid vært betydelig kommunikasjon mellom PBE og tiltakshaver vedrørende forholdene som nå omsøkes.

Områdets karakter: 

Eiendommen ligger i et etablert boligområde med variert småhusbebyggelse. Terrenget i området er preget av å være noe kuppert, og kanskje spesielt i fm. veibanene i området har det derfor vært tradisjon for noe etablering av fyllinger/ skjæringer og støttemurer i området.

 Disponering av eiendommen: 

Eiendommen har innkjøring fra Krokstien i sydøst. Det er etablert 4 eneboliger med parkering i bygningsvolumene. Krokstien 2c er den boligen som ligger mot nordvest, og har sine primære utearealer på terreng mot vest og i fm. terrasser/ takterrasse.

Tiltakene: 

Støttemur: Det er etablert en støttemur med høyde fra 0 m til 1,85 m. Hensikten med støttemuren var å etablere et flatere og bedre uteoppholdsareal på terreng som sikrer tiltakshaver ønsket bruk.

Bod: Tiltakshaver ønsket mer lagring. Arealene mot nord ble i begrenset grad benyttet til opphold, og man anså det naturlig å etablere en mindre bod. I denne anledning forstod tiltakshaver det slik at bod mindre enn 15 kvm var unntatt søknadsplikt. Boden er avklart med nærmeste nabo.

Parkering, høyder, uteoppholdsarealer, naturmangfold osv.:
Disse krav er ivaretatt. Tiltaket berører ikke disse hensyn.

Bebygget areal/ bruksareal: 

Eiendommens bruttoareal er 1595,10 kvm. Arealer regulert til vei utgjør 213,20 kvm. Eiendommens areal fratrukket veier er 1381,90 kvm.
Reguleringsbestemmelsene § 10 angir maksimal BYA til å være 24 %.
BYA-beregninger i ht. gjeldende beregningsregler: Eksisterende bebyggelse (4 boliger)   329,6 kvm BYA Bod         11,0 kvm BYA Sum:        340,6 kvm BYA                                

BYA på tomten etter byggetiltak er følgelig 340,6 : 1381,90 =  24,64 % BYA. Etablering av bod medfører dispensasjon mht. BYA-krav (24%).
Søknad om dispensasjon fra krav til %BYA i S-4220 § 10 (i fm. etablering av bod):    Det søkes med dette om dispensasjon fra krav til BYA i S-4220 § 10; «Det tillates inntil 24% bebygd areal (BYA) på den enkelte tomt. ...»

Det søkes med dette om dispensasjon fra overnevnte krav da boden (som er ca. 11 kvm) medfører at total %BYA på eiendommen etter tiltak blir 24,64%. 

Ved søknad om dispensasjon skal søknaden begrunnes, hensynene i formålsbestemmelsene ikke bli vesentlig tilsidesatt, samt fordelene ved å gi dispensasjon er større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. pbl § 19-2.

Tomten er regulert til boligformål. Boden er ment å betjene boligformålet og beboernes behov for lagring. Formålet anses ikke å bli vesentlig tilsidesatt, verken i fm. tiltaket eller i fm. innvilgelse av dispensasjon mht. BYA.

Reguleringsbestemmelsen angir maksimal BYA for eiendommen. Hensynet i denne anledning er – sammen med høydekrav etc. – å regulere omfanget av bebygd miljø på eiendommen. Lys og luft internt på tomten, og i ft. omgivelsene, er i så måte av betydning i en realitetsvurdering. Boligene utgjør opplagt det primære bebygde miljø på eiendommen. Boden er lagt inntil nabogrense i en relativt skrånet terrengsituasjon. Bodens utforming og begrensete høyde er tilpasset/ underlagt gjerde i tråd med avtale med aktuell nabo, og tilpasset boligbebyggelsen i volum, utrykk og farge. Boden trappes ned med terrenget. Boden oppleves ikke som omfattende eller ruvende på noe vis, og påvirker i liten grad lys og luft mellom boligene internt på eiendommen, eller i sammenheng med nabobebyggelse og omgivelser for øvrig.

Tiltakshaver anså det svært hensiktsmessig med en utvendig bod som sikret god og tørr lagring, uavhengig av garasje og kjeller. Alternativet ville være at sykler og annet ble stående utendørs, hvilket både ble ansett å være en dårligere løsning mht. forfall på de enkelte objektene som måtte stå ute, en mindre sikker løsning med risiko for at objektene ble stjålet og ikke minst en mindre ryddig løsning – altså en dårligere estetisk løsning for omgivelsene. Boden ble etablert på et areal som var i lite bruk (nordvendt mot skråning/ gjerde). Bodløsningen ble akseptert av nærmeste nabo, tiltaket er godt under 15 kvm, og tiltakshaver var av den klare oppfatning at denne ikke ville utløse søknadsplikt. Tiltakshaver har så vidt vi forstår ikke fått negative tilbakemeldinger på boden, som både er designet med et dempet uttrykk, med god estetisk utforming og videre fagmessig godt utført. Boden ligger med høyde under nabogjerde, og er i liten grad synlig for omgivelsene.

Etablering av bod er ikke til vesentlig eller urimelig ulempe for naboer, verken mht. tiltakene i seg selv eller trafikale forhold. Det foreligger samtykke fra nærmeste nabo.

Etter en samlet vurdering er det etter vår oppfatning fordelene ved å gi dispensasjon større enn ulempene. Hensynene bak bestemmelsen og formål i plan blir ikke vesentlig tilsidesatt. Dispensasjon kan innvilges.

Søknad om dispensasjon fra krav til begrensninger til terrengarbeid i S-4220 § 6.5 (i fm. etablering av mur):    Det søkes med dette om dispensasjon fra krav til BYA i S-4220 § 6.5. Begrensningene gir i aktuell situasjon anledning til terrengarbeider med høyde 0,5-1,0 m.
  
Det søkes med dette om dispensasjon fra overnevnte krav da murens høyde er på det høyeste 1,85 m. Terreng inntil denne er tilnærmet like høyt (på det høyeste), men er i det vesentligste betydelig lavere enn dette. 

Ved søknad om dispensasjon skal søknaden begrunnes, hensynene i formålsbestemmelsene ikke bli vesentlig tilsidesatt, samt fordelene ved å gi dispensasjon er større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. pbl § 19-2.

Tomten er regulert til boligformål. Muren – og terrenghevningen – er etablert for å sikre bedre/ flater utearealer med en mer definert avgrensning mot vei. Formålet anses ikke å bli vesentlig tilsidesatt, verken i fm. tiltaket eller i fm. innvilgelse av dispensasjon mht. BYA. Veibanen er regulert til veitekniske hensyn. Deler av muren legges i veibanen. Det vises i denne forbindelse til vurderinger i fm. søknad om dispensasjon mht. plassering nærmere 15 m fra midt vei, jf. punkt under.
Reguleringsbestemmelsen angir maksimal bearbeidelse av terreng for å begrense terrengarbeidene innenfor reguleringsplanens virkeområde. De aktuelle arbeider ble gjennomført for en tid tilbake, men omsøkes i medhold av dagens gjeldende plankrav. Arbeidene virker i noen grad negativt mht. disse forhold da det er avvik mht. bestemmelsen. Det presiseres imidlertid i denne anledning at muren gir en klar avgrensning mot veibanen, og at man ved etablering av mur og terrengoppfylling sikrer betydelig økt brukbarhet på de tomtens utearealer. Dette har vært viktig for tiltakshaver mht. bruk og møblering av disse arealene. Det presiseres for øvrig at murens uttrykk er godt tilpasset boligens arkitektoniske uttrykk.

Det er i området gjennomført mange terrengoppfyllinger samt etablert mange skjæringer/ fyllinger som både er mindre, tilsvarende størrelse og også betydelig større enn det aktuelle tiltaket.

Etablering av mur er ikke til vesentlig eller urimelig ulempe for naboer, verken mht. tiltaket i seg selv eller trafikale forhold.

Tiltakshaver misforstod regelverket og erkjenner at tiltaket ikke er omsøkt iht. pbl, men ber likevel om forståelse for at man trodde dette var i tråd med hva man kunne gjøre uten søknad. Man oppfattet det videre slik at dette faktisk var avklart med PBE etter samtaler med saksbehandler hos PBE. Dette gjør selvfølgelig ikke «ulovligheten» noe mer lovlig, men det bes likevel om forståelse for at tiltakshaver da føler det meget urimelig hvis man må fjerne hele muren. Økonomisk er dette svært belastende for tiltakshaver. Man har allerede brukt mye tid og ressurser på muren.

Etter en samlet vurdering er det etter vår oppfatning fordelene ved å gi dispensasjon større enn ulempene. Hensynene bak bestemmelsen og formål i plan blir ikke vesentlig tilsidesatt. Dispensasjon kan innvilges.

Søknad om dispensasjon fra krav til plassering 15 m fra midt vei, jf. veglovas § 29:    Det søkes med dette om dispensasjon fra krav om plassering 15 m fra midt regulert vei, jf. § 29 i veglova.

Det søkes med dette om dispensasjon fra overnevnte krav for plassering av bod inntil 12,5 m fra midt regulert vei, og plassering av mur inntil 3,5 m fra midt regulert vei. 

Ved søknad om dispensasjon skal søknaden begrunnes, hensynene i formålsbestemmelsene ikke bli vesentlig tilsidesatt, samt fordelene ved å gi dispensasjon er større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. pbl § 19-2.

Tomten er regulert til boligformål. Veiarealet er regulert til vei. 

Boden betjener boligen, og ligger med god avstand til veibanen. Formålet anses ikke tilsidesatt ved valgte plassering av bod. 

Etablert støttemur sikrer betydelig bedre utearealer, som er et uttalt mål ved endrete reguleringsbestemmelser (S-4220). Formålet bolig berøres ikke av valgt plassering. 

Mindre deler av muren ligger i veibanen. Dette skyldes så vidt vi forstår primært at det var feil med de gamle byggegrensene på tomten. Muren ble plassert oppå den opprinnelige muren på tomten, med slak helning inn mot tiltakshavers eiendom. De deler av muren som ligger i regulert veiareal vil opplagt i noen grad berøre veitekniske hensyn da de beslaglegger deler av det areal som er avsatt til vei. Det presiseres i denne anledning at murens plassering ikke berører den faktiske bruken av veien eller drift og vedlikehold av selve veibanen. Muren kan imidlertid berøre en mindre del av veiens skulder ved en full opparbeidelse. I denne anledning påpekes at ethvert positivt vedtak knyttet til denne sak vil utløse krav om midlertidighetserklæring, hvilket uansett vil sikre at muren – dersom den hindrer opparbeidelse av veien i full bredde – må bearbeides, eller i verste fall fjernes. Formålet vei blir følgelig i noen grad berørt av murens plassering, men hensynet til veiarealet kan vanskelig sies å bli vesentlig tilsidesatt grad, jf. overnevnte. Samlet sett anses bod og/ eller mur ikke å tilsidesette formål i plan i vesentlig grad.  

Krav til plassering 15 m fra midt reg vei er ment å ivareta at veitekniske hensyn, herunder bruk, eksempelvis tilstrekkelig sikt ved kjøring etc., drift og vedlikehold, herunder eksempelvis brøyting etc. og evt. opparbeidelse i full bredde.

Mht. bruk påpekes det at veien i det aktuelle området er tilnærmet helt rett. Etablering av bod mange meter fra veien påvirker på ingen måte sikt etc. Mht. muren så legges denne inntil ca. 1 m fra (på det nærmeste 95 cm) fra etablert asfaltkant/ veibanen. Muren skråner slakt fra veibanen inn mot tiltakshavers eiendom. Veien har vært i bruk – og fungert godt – i flere sesonger siden muren ble ført opp.

Mht. drift og vedlikehold vises det til at veien har vært i bruk i flere sesonger. Tiltakshaver opplyser at brøyting og annet vedlikehold av veibanen ser ut til å fungere godt. Vi har i denne anledning også bedt Bymiljøetaten om uttalelse i sakens anledning. Vi forstår det slik at de ikke har mottatt henvendelser knyttet til problemer i fm. muren.

Tiltakshaver anså det svært hensiktsmessig med en utvendig bod som sikret god og tørr lagring, uavhengig av garasje og kjeller. Boden ble etablert på et areal som var i lite bruk (nordvendt mot skråning/ gjerde). Bodløsningen ble akseptert av nærmeste nabo, tiltaket er godt under 15 kvm, og tiltakshaver var følgelig av den klare oppfatning at etablering av boden ikke ville utløse søknadsplikt. Han har da heller aldri fått noen negative tilbakemeldinger på boden, som både er designet med et dempet uttrykk, med god estetisk utforming og videre fagmessig godt utført. Boden ligger med høyde under nabogjerde, og er i liten grad synlig for omgivelsene.

Etablering av mur har gitt tiltakshaver et vesentlig mer brukbart uteareal. Ved etablering av støttemur har tiltakshaver oppnådd vesentlig bedre bomiljøkvalitet ved bedre brukbarhet på utearealene, herunder et tilnærmet flatt vestvendt area hvor man sikrer ulik type uteopphold.  I denne anledning synes det nødvendig å påpeke at PBE selv har innført et arealkrav på 8x8 m for at utearealer i det hele tatt er brukbare etter kommunens skjønn. Ved etablering av

støttemuren har tiltakshaver nettopp oppnådd dette. I dagens situasjon er det et vestvendt samlet areal på noe over 8x8 m. Det er 8,1 m fra husvegg til gjerde på topp mur. Dette var ikke mulig før etablering av muren.

Muren ligger ca. 1 m fra asfaltert vei og at situasjonen fungerer godt i dag.

Tiltakshaver kontaktet PBE og forhørte seg om det var ok å føre opp ny mur der tidligere mur hadde stått. I følge tiltakshaver opplevde man dette som uproblematisk og unntatt søknadsplikt. Tiltakshaver beklager at han har misforstått, men det påpekes likevel at man vanskelig hadde kontaktet PBE om man ikke handlet i god tro, og at man førte opp muren slik man trodde var i tråd med reglementet. Denne oppfatningen styrkes av at det tilsynelatende ikke er noen støttemursaker i nærområdet, til tross for at flere murer er etablert der. Man har videre vært påpasselige med at arbeidene ble fagmessig utført.

Tidligere mur lå i gammel tomtegrense. Ny mur er ført opp der gammel mur lå. Dessverre var det noe feil med de gamle grensene, hvilket har medført at muren ligger noen få cm. ut i regulert vei. Dette ble først oppdaget ved oppmåling. Muren ligger tilnærmet eksakt på tidligere angitt tomtegrense, som altså er noe feil.

Det bes om at PBE i sin vurdering hensyntar at de konsekvenser et evt. avslag får for tiltakshaver på ingen måte står i forhold til de konsekvenser tiltaket har mht. omgivelsene. Både konsekvensene for bomiljøkvalitet og ikke minst økonomiske konsekvenser blir betydelige for tiltakshaver.

Etablering av bod og mur er etter vår oppfatning ikke til vesentlig eller urimelig ulempe for naboer, verken mht. tiltakene i seg selv eller trafikale forhold. Det foreligger for øvrig samtykke fra nærmeste nabo.

Etter en samlet vurdering er etter vår oppfatning fordelene ved å gi dispensasjon større enn ulempene. Hensynene bak bestemmelsen og formål i plan blir ikke vesentlig tilsidesatt. Dispensasjon kan innvilges.

Ansvarsretter: 

I utgangspunktet er tiltakene av så begrenset karakter at de – hvis de hadde ligget et annet sted – ville kunne unntas for søknadsplikt. Tiltakene utløser imidlertid dispensasjon, og det er i den anledning naturlig å engasjere ansvarlig søker. For øvrig er tiltakene etablert nærmere nabogrenser/ vei enn tillatt, og følgelig er det naturlig å engasjere et oppmålingsteknisk foretak. Arbeider med bod kan forestår av tiltakshaver uten ytterligere ansvar. Mht. mur er det naturlig å tilknytte seg kompetanse knyttet til betong.

Ferdigattest Byggesak AS er ansvarlig søker i prosjektet. Foretaket har sentral godkjenning for omsøkt ansvarsrett.

OMS Oppmåling AS har ansvar for oppmålingsteknisk prosjektering og utføring. Foretaket har nødvendig kompetanse for omsøkte ansvarsretter. Foretaket har flere ganger tidligere fått innvilget ansvarsrett for samme type arbeider.

Jan Kåre Christensen står ansvarlig som selvbygger for betongarbeider, og har i denne anledning tilknyttet seg nødvendig kompetanse.

Opplysninger tiltakshaver/ fakturaadresse:    Tiltakshaver i prosjektet er Jan Kåre Christensen. Faktura i fm. vedtak sendes til Jan Kåre Christensen, Krokstien 2c, 0672 Oslo.

Nabovarsel/ kommentarer:    Tiltakene ble etablert allerede i 2013/ 14. Man har fått en reaksjon fra nabo, som har klaget muren og boden inn til PBE, og påpekt at disse arbeidene er gjennomført. Nabo har imidlertid ikke kommentert hvorvidt man er positiv eller negativ til tiltakene. Vi antar imidlertid at nevnte nabo er negativ til muren. Ingen naboer har så vidt vi forstår tiltakshaver tidligere kommentert boden. Det foreligger samtykke fra nærmeste nabo mht. etablering av bod.

Mur og bod ble nabovarslet 

Man har mottatt 1 bemerkning signert av Telje i Stormyrveien 5, Lavik i Stormyrveien 4 og Skramstad i Stormyrveien 6. Så vidt vi forstår er brevet utarbeidet av Telje, som etter frist for bemerkninger gikk rundt til naboer for å få dette signert. Tiltakshaver opplever det svært vanskelig at Telje allerede har gitt samtykke for boden nå engasjerer seg aktivt mot tiltakene, og også får med seg naboer i det tiltakshaver anser som en svertekampanje. Tiltakshaver ønsker at dette kommer fram i vårt følgebrev.

Som ansvarlig søker vil vi presisere at vårt oppdrag er å søke om den oppførte bod og mur som iht. loven er å anse som ulovlig oppført. Vi skal ikke og kan ikke ta stilling til hvorvidt det er en svertekampanje mot tiltakshaver, og vil kun besvare nabos anførsler slik de foreligger. 

I mottatt bemerkning påpekes i hovedsak: - Glemt trapp og ferdsel til/ fra Stormyrveien - Mur har stått i flere år og er ulovlig bygget. - Muren er ikke ført opp direkte over tidligere etablert mur. - Høyde på muren er på det laveste 1,75 m. - Muren har negativ konsekvens for veitrafikk og vedlikehold da den ligger ut i regulert vei. - Tomten er fullt utnyttet. Dispensasjon mht. bod for tomtens 4 husstander medfører betydelig dispensasjon. - For kort svarfrist.

Vedrørende trapp: Vårt oppdrag har vært å søke om en ulovlig oppsatt bod og en ulovlig oppsatt mur. Vi registrere at det er en trapp etablert fra tomten ned til Stormyrveien. Så vidt vi forstår er dette en terrengtrapp som ligger inntil 0,5 m over terrenget. For ordens skyld presiseres i denne anledning at ferdsel til/ fra Stormyrveien fra egen tomt vanskelig kan være ulovlig. Når nabo viser til at all ferdsel skal skje via Krokstien, så må dette dreie seg om . Vi er ikke kjent med at det foreligger noen form for rettigheter/ servitutter i fm. området/ tomten som gir beboere i Krokstien 2c forbud mot ferdsel til/ fra egen eiendom til/ fra Stormyrveien. Mht. gateparkering i Stormyrveien så vil vi anta at samme krav gjelder for Krokstien 2c som øvrige tomter i området. Hvis trappen ikke er å anse som en terrengtrapp, så ber vi om tilbakemelding fra PBE på dette forhold. Tiltakshaver har redegjort for at det på det aktuelle stedet tidligere var en bratt skråning med et tau, hvilket kan høres mer problematisk ut enn trappen som er der i dag. Dersom PBE anser trappen å være søknadspliktig, så ber vi om tilbakemelding på dette. Da er det opp til tiltakshaver å vurdere om de ønsker å fjerne trappen, eller om denne skal omsøkes for seg i egen sak.  

Vedrørende at muren har stått i flere år og er ulovlig bygget: I denne anledning henvises til punkter tidligere i brevet. Det erkjennes at muren er ulovlig oppført iht. gjeldende krav, og muren i tråd med normal praksis sendes derfor søknad i etterkant.

Vedrørende plassert mur over tidligere mur: I følge tiltakshaver er muren plassert direkte over en tidligere lav mur og gjerde. Da det er vanskelig å eksakt angi dette, så er det vanskelig å anslå hvorvidt dette er 100% korrekt på millimeteren. Vi konstaterer imidlertid at det tidligere har stått et gjerde og en lavere mur i fm. de aktuelle arealene. Denne kommer fram på vedlagt fotodokumentasjon.

Vedørende murens høyde: Murens høyde varierer. Det er ikke korrekt at muren på det laveste er 1,75 m. Det er imidlertid korrekt at det ved en feil ble skrevet at muren på det høyeste var 1,5 m i varselet. Dette ble på alle varslene korrigert med penn til riktig høyde, og anses med det avklart. Vi forstår faktisk ikke helt hva nabo ønsker å oppnå med denne anførsel. Høyde kommer for øvrig klart fram av både tegning og kart.

Vedrørende muren har negativ konsekvens for veitrafikk og vedlikehold: Mht. dette punkt synes det for øvrig nødvendig å påpeke at det er noe påfallende at nabo i Stormyrveien 4, 5 og 6 har skrevet under på disse anførslene. Det er i denne anledning viktig å presisere at tiltakshaver i dette aktuelle prosjektet på ingen måte ønsker å angi sine naboer slik han opplever at enkelte har gjort i denne sak, som følge av at han har misforstått regelverket og oppført mur/ bod. Men når alle de tre naboene Stormyrveien 4, 5 og 6 selv har murer som alle ligger inntil eller innenfor regulert veigrense, så blir det vanskelig å ikke nevne dette. Når det i tillegg er flere andre murer i området med tilsvarende plassering, så må det sies å være en etablert praksis i det aktuelle området med murer inntil – og faktisk også ut i – regulert veigrense. I fm. både Stormyrveien 4 og 6 ligger også murene helt ut til asfaltert veibane. I Stormyrveien 5 ligger en garasje og mur med tilnærmet tilsvarende plassering i ft. veibanen som det tiltak som nå omsøkes. Vi kan vanskelig se at muren i Krokstien 2c i vesentlig grad påvirker veibanen betydelig mer enn disse tiltak. At 2 nabo(er) har en sammenhengende avkjørsel på over 20 m, og at ingen av de 3 naboene har snumulighet på egen grunn, anses for øvrig å bidra betydelig mer negativt mht. trafikale forhold enn den rette muren langs veien som det her søkes om. Men som nevnt – det er ikke tiltakshavers anliggende å henge seg opp i nabos forhold. Man ønsker kun å få bragt i orden egen situasjon. Mht. dette punkt er det for øvrig opplagt at muren som ligger helt ut i veibanen i noen grad påvirker veitekniske hensyn. Etter en samlet vurdering anses imidlertid muren ikke å berøre veitekniske hensyn negativt i vesentlig grad. Mht. veitrafikken påvirkes denne i begrenset grad da sikten etc. på det rette strekket i liten grad endres. Det vises i denne forbindelse til tidligere redegjørelse. Mht. vedlikehold så påpekes det at asfaltkant fortsatt ligger med tilstrekkelig avstand til mur, og at det er en veiskulder i det aktuelle området, slik at man kan lagre noe snø her. For øvrig er det et betydelig areal der muren går inn til terreng hvor det de seneste år har blitt lagret snø. Tiltakshaver har aldri opplevd dette som vanskelig.  Så vidt vi forstår har heller ikke Bymiljøetaten de senere år registrert en eneste klage eller hendelse, verken mht. at de aktuelle arealene er trafikkfarlige eller vedlikeholdsproblemer. Vi konstaterer at muren har stått i lang tid uten at veimyndigheten i kommunen – som forvalter og vedlikeholder veien – ikke har registrert noen problemer, verken mht. bruk eller drift.

Vedrørende utnyttelse: Det er korrekt at tomten allerede er tilnærmet fullt utnyttet og at tiltakene således utløser dispensasjon. Det er derfor søkt om dispensasjon. Dette er beskrevet grundig både i varsel og søknad. Det er ikke søkt om 4 boder. Det er søkt om en bod som medfører en begrenset overskridelse av BYA.

Vedrørende kort svarfrist: Det er feil at det kun ble gitt 3 dagers frist for å komme tilbakemeldinger. Ansvarlig søker kan ikke styre når den enkelte henter sin rekommanderte sending. Søker fikk en sms fra Telje om at man trengte ytterligere tid mht. tilbakemelding i fm. nabovarselet. Til tross for at lovens krav er 14 dagers tilbakemeldingsfrist anså ansvarlig søker det både naturlig og rimelig å avvente innsendelse av søknadene til Telje hadde kommet med sine kommentarer. Telje og øvrige naboer følgelig flere uker ekstra på å sende inn sine bemerkninger. Vi konstaterer likevel at Telje avslutter sitt brev med at man har gitt dem for kort frist. Anførsel om for kort frist er lovstridig og faller på sin egen urimelighet.

Det vises for øvrig til nabos brev. Våre øvrige kommentarer synes for øvrig å svare svært utfyllende mht. de ulike anførsler.

Kommentar vedrørende handling i «god tro»:

Det er viktig å til slutt igjen påpeke at tiltakshaver i aktuelt prosjekt har handlet i «god tro». Tiltakshaver har rådført seg med PBE, og oppført det de opplevde som svært vanlige forhold i nærområdet. Ved et søk på «Stormyrveien» i saksinnsyn får man så vidt vi kan se ikke opp noen støttemursaker. Tiltakshaver har ingen interesse av å «angi» naboer, men når man har havnet i den situasjonen man har gjort, så er det vanskelig å ikke forsøke å forklare alle sider ved hvorfor man har gjort som man har gjort – og hvorfor man trodde dette var riktig. Bilder fra nærområdet er på ingen måte ment å være bevis for at tiltaket ikke er søknadsplikt (det har man nå forstått), men det framstår som relativt klart at tiltakshaver handlet i god tro når man ser alle skjæringer/ fyllinger og murer i nærområdet. Tiltakshaver føler seg i den anledning noe forskjellsbehandlet i forhold til flere andre tomteeiere i nærområdet. Det er et kupert terreng i området, og man har noe vanskelig for å forstå at kommunen har tatt dette inn over seg i fm. vedtatt Småhusplan som favner over ca. 29000 eiendommer. 29000 forskjellige eiendommer.. Man trenger strengt tatt heller ikke å bevege seg rundt i nærområdet for å se at det er mange murer der. Det er tilstrekkelig å se hen til det bilde etaten selv har tatt ved befaring. PBE må i denne forbindelse ha passert flere titalls murer på sin befaring. Tiltakshaver finner det underlig at både saksbehandler som signaliserte at etablering av mur over den gamle muren Videre henvises til situasjonskartet kommunen har solgt. Det kan i denne forbindelse synes som det er etablert flere murer mot vei som ikke er omsøkt, uten at tiltakshaver ønsker at vi går nærmere inn på dette. 


Konklusjon:

Søknaden anses å være komplett. Tiltaket berører ikke veitekniske hensyn i betydelig grad. Tiltaket medfører ikke vesentlige ulemper for omgivelsene. Tiltaket tilfredsstiller etter vår oppfatning etter en samlet vurdering den samlede plan- og bygningslovgivningen, med tilhørende reguleringsbestemmelser og forskrifter, og kan tillates.

Dersom PBE oppfatter terrengarbeidene i fm. mur å være for store avvik mht. terrengarbeider og grense, så bes det sekundært om at man kan få tillatelse for å beholde deler av muren. __________ 

Med vennlig hilsen,
  
Paal Løvaas For Ferdigattest Byggesak A/S

Anken til PBE her i Oslo.

Oslo kommune Plan- og bygningsetaten postmottak@pbe.oslo.kommune.no                                                              Oslo, 02.11.2016                                             

Saksnr. PBE:  201609223/ 201610333 Adresse:  Krokstien 2c, gnr 143 bnr 104 Tiltak:   Bod og støttemur Tiltakshaver:  Jan Kåre Christensen, Krokstien 2c, 0672 Oslo Søker:     Ferdigattest Byggesak AS, Pb 9385 Grønland, 0135 Oslo
  
KLAGE PÅ AVSLAG

På vegne av tiltakshaver sendes med dette klage på avslag gitt i fm. omsøkt bod og støttemur på overnevnte eiendom. Både mur og bod er oppført. Dette følgebrev er utarbeidet samlet da man anser dette mest hensiktsmessig for klagesakene. Argumentasjon knyttet til de to tiltakene er dels sammenfallende. 

Det henvises til søknadsdokumentasjonen der man så godt det lar seg gjøre har forsøkt å gi et så balansert og grundig bilde av situasjonen som mulig.

Det presiseres for øvrig innledningsvis at tiltakshaver erkjenner at mur og bod er etablert i strid med regulering, og at disse skulle vært omsøkt. Samtidig påpekes det igjen at tiltakshaver anså de uklare forhold i saken å være avklart med PBEs saksbehandler før han iverksatte arbeidene.

Spesielle forhold knyttet til saken: 

Eiendommen er regulert til boligformål i småhusplanen, S-4220, vedtatt 15.03.2006, med betydelige endringer vedtatt 12.06.2013. Boliger på tomten ble oppført iht. reguleringsbestemmelser av 2006, mens mur og bod er omsøkt etter dagens gjeldende bestemmelser fra 2013. Blant annet vurderinger i fm. terreng og beregning av uteoppholdsareal er noe endret.

Det har vært betydelig kommunikasjon mellom PBE og tiltakshaver vedrørende forholdene som nå omsøkes, både før og etter gjennomføring av tiltaket. Tiltakshaver er svært klar på at man kontaktet PBE og gjennomførte arbeidet i tråd med de anbefalinger som ble gitt. PBE har i sitt vedtak kommenterer kort at tiltakshaver burde være kjent med at ferdigattest gitt i fm. boligene ikke gjaldt støttemuren og boden, med henvisning til ferdigattestdokumentet. Vi konstaterer at dette dokument er utarbeidet og utsendt etter ulovlighetssaken i fm. mur/ bod ble opprettet, hvilket skulle tilsi at dette er svært lenge etter den veiledning tiltakshaver henviser til. PBE kommenterer så vidt vi kan se ikke egen veiledning i sakens anledning, hvilket kunne vært hensiktsmessig da dette i følge tiltakshaver har vært avgjørende for de gjennomførte arbeider. Tiltakshaver henviser til konkrete samtaler med konkret personell. Det anmodes i den anledning om en kommentar til hva som faktisk har blitt kommunisert i sakens anledning.  

Økonomisk tap: 

Det er kanskje korrekt at de økonomiske vurderinger skal være førende for kommunens vurdering. Vi kan imidlertid vanskelig se at de økonomiske hensyn i aktuell sak kan utelukkes helt i en helhetsvurdering. Det finnes så vidt vi forstår en rekke eksempler på gitte tillatelser i Oslo kommune, hvor PBE har vurdert en forholdsmessighet mellom kostnader og ulemper etc. mht. til reguleringsplan. Det tas forbehold om at det her er noe vi har misforstått, men etter vår oppfatning er ulempene knyttet til tiltaket etter en helhetsvurdering ikke større enn fordelene. Den økonomiske belastning ved helt eller delvis fjerning av tiltaket vil ikke stå i rimelig forhold til de fordelene rivning/ fjerning gir. Som eksempel på kostnader rundt riving av mur, legges det ved et tilbud fra et foretak som tar slike oppdrag.

Kommunens veiledningsplikt: 

Det vises til forvaltningslovens § 11. Dersom det fra veiledende myndighet ikke har blitt kommunisert tilstrekkelig klart og tydelig at tiltakene utløser søknadsplikt og dispensasjon fra gjeldende plangrunnlag, så bør dette også tillegges vekt i en helhetsvurdering ved allerede gjennomførte tiltak. Tiltakshaver må kunne ha tillitt til at man kan følge de råd man søker hos aktuell myndighet. Dette følger for så vidt naturlig av forvaltningsloven. I denne anledning påpekes at ansvarlig søker kun har fått beskrevet den muntlige kommunikasjonen mellom kommune og tiltakshaver fra tiltakshavers side. Vi konstaterer at kommunen har unnlatt å kommentere dette i sitt vedtak.

Andre murer/ boder i området og likebehandlingsprinsippet: 

Det er korrekt som PBE skriver i sitt vedtak at mange av murene som er etablert i området nok ble etablert før gjeldende plan ble vedtatt. Det er imidlertid ikke korrekt at alle murene ble etablert før småhusplanen ble gjeldende. Flere murer har blitt etablert ut mot veibanen de seneste årene.

Ved vurdering av aktuell mur i ft. andre murer i området så presiseres det for øvrig at aktuell mur på ingen måte er den største muren i området, verken i høyde eller lengde. Vi konstaterer at PBE i den anledning påpeker at mange murer er oppført før småhusplanen ble gjeldende. Tiltakshaver undres da på om disse da er lovlige, selv om de aldri er omsøkt og de opplagt må ha vært i strid med både tidligere gjeldende planer og unntaksbestemmelser i plan- og bygningsloven. Vi har i den anledning forståelse for at tiltakshaver – som selv mener de har fulgt kommunens anbefaling – anser det urimelig at man er de eneste som blir fulgt opp. 

Tiltakshaver finner det ytterligere urimelig at PBE forsvarer det tiltakshaver oppfatter som nabos ulovlig oppførte mur i sin argumentasjon mot tiltakshavers egen mur. Tiltakshaver påpeker i denne anledning at det ikke er korrekt at naboenes mur ikke ligger i regulert vei. Hvorvidt nabos mur er oppført ulovlig er uklart for oss, men det er korrekt som tiltakshaver påpeker at murene på klagende nabos eiendommer (både mur på andre siden av veien og nærmeste nabos mur) kan se ut til å dels ligge i arealer regulert til vei.

Tiltakshaver kan for øvrig ikke forstå hvilken betydning det har at nabos murer (i hvert fall noen av dem) er tilknyttet carport. Murene er ikke lavere, eller påvirker området eller veibane mindre, av den grunn.

Det er for øvrig ikke alle murene i området som ble etablert før småhusplanen ble gjeldende. Flere av murene i området ser ut til å ha blitt etablert etter 2006. Av saksinnsyn kan vi ikke se at det er registrert noen saker i Stormyrveien som angår eksplisitt murer de seneste 100 år.

Vi antar at enkelte murer er vurdert i fm. annen bebyggelse, men konstaterer at det uansett kan se ut til at tiltakshaver har rett i at flere av murene ikke har vært gjenstand for en realitetsvurdering.

Mht. naturlig overgang mot vei påpekes det at de færreste tomtene i området har naturlig overgang til vei. På de fleste tomtene langs Stormyrveien er det etablert murer og eller skjæringer i en eller annen form. Flere av disse har tilsvarende størrelse som aktuell mur.

Mht. kravet om naturstein så påpekes det at det er stor variasjon på murene i området, og at det er et betydelig antall murer i pusset mur og betong, altså med tilsvarende uttrykk som den aktuelle muren. Det vises i denne forbindelse til eksempelvis til murene i Stormyrveien 9 og 12.

Mht. sammenhengende grønne arealer så oppfatter tiltakshaver PBEs argumentasjon som litt i overkant søkt. Igjen henvises det til tilnærmet alle tomtene i nærområdet hvor dette grøntarealet er brutt opp med en eller annen form for terrengarbeid – primært etablering av murer. Alle klagende naboers eiendommer avsluttes mot vei med det PBE omtaler som unaturlig overgang som bryter de grønne sammenhengende arealene mot vei.

Tiltakshaver stiller seg undrende til at beboere i nærområdet skal ha fått dispensasjon for en oppført bod (sak 201316839 – Stormyrveien 9C). Hvorvidt det er store forskjeller i den saken og nærværende sak er vi litt usikre på, men vi konstaterer i hvert fall at det også her er snakk om en ulovlig oppført bod og at det i saken ble opplyst %BYA opp mot 60%. Vi registrerer for øvrig at den tomten omfattes av en annen regulering, uten at vi er sikre på hvordan det påvirker vurderingskriteriene. Vi forutsetter for øvrig at PBE har oversikt over at det ikke er gitt tilsvarende dispensasjoner mht. %BYA for tilsvarende tiltak i Småhusplanens virkeområde.

Flere av de overnevnte anførsler har vi ikke klart å svare tiltakshaver eksakt på. Da det er PBEs anførsler tiltakshaver viser til, så finner vi det mest naturlig å overlate til PBE å kommentere dette i klagesaken.

 Mht. uteoppholdsareal: 

PBE har i sitt vedtak vedrørende bod vektlagt uteoppholdsarealene. Tiltakshaver opplever denne argumentasjon i noen grad å være motstridende da etaten i fm. bod vektlegger utearealet mye, mens man i fm. forbedringen av utearealet knyttet til muren ikke tillegger dette nevneverdig vekt. Vi forstår etaten mht. at bod i noen grad beslaglegger areal avsatt til uteopphold, jf. gitte tillatelser til boliger. Vi forstår også at etaten har lagt til grunn at skrånende terreng (inntil 1:3) anses som brukbart (uteoppholdsarealene mot vest dersom man ikke etablerer mur). Mht. avsatt uteareal så vil vi påpeke at grunnet endrete bestemmelser mht. beregning av uteoppholdsareal, så har faktisk utearealene til boligen regneteknisk økt, jf. gitte tillatelse til bolig, selv etter etablert bod. Før anså ikke PBE arealer i fm. takterrasse å være «brukbare», mens iht. endrete bestemmelser så gjør de det. Således oppfylles krav til uteareal uavhengig av om boden etableres eller ikke. Mht. utearealene mot vest så vil vi igjen påpeke at flate arealer gir bedre muligheter for variert uteopphold enn skrånete arealer. Det bes i denne anledning om at kommunen ser hen til nabotomtene, og de fleste tomter nedover Stormyrveien (hvor trapping av terreng er forholdsvis utbredt) i sin klagesaksvurdering. Det framstår opplagt at det ikke bare er tiltakshaver som har hatt et ønske om å flate ut det kuperte terrenget med et ønske om flatt uteområde.   

Alternativ løsning: 

Mht. bod så er tiltakshaver klar på at man ønsker denne saken vurdert av Fylkesmannen, dersom etaten eller kommunens politikere ikke omgjør eget vedtak, da man opplever omsøkt bod å gi gode kvaliteter til egen tomt samtidig som det på ingen måte berører andre. Boden er verken estetisk skjemmende eller «i veien» for noen.

Mht. mur så er det absolutt ønskelig å opprettholde muren som den er og ikke endre på plasseringen. Det kan vurderes å forblende muren med naturstein, da kommunen mener at murer i området stort sett er oppbygd slik, men dette vil etter tiltakshavers oppfatning være negativt mht. estetiske forhold.


Konklusjon:

Det bes om at etaten vurderer sine avslag på nytt, og omgjør disse.

Med vennlig hilsen,

Paal Løvaas For Ferdigattest Byggesak A/S

Ingen kommentarer: