mandag 18. februar 2019

Nr. 2399: Vår klage til Fylkesmannen med påfølgende avslag!


Nr. 2399:
Vår klage til Fylkesmannen med påfølgende avslag!
Det er helt utrolig hva Fylkesmannen gjør, uten å ha vært på befaring utaler det seg som de vet alt. Guds ord sier at hovmod står for fall.

Det var den vise Kong Salomo som sa det. 

Marius Vamnes som avviste dette, gav f.eks. Kjell Inge Røkke medhold og dispensasjon å bygge sin gedigne villa. Men han hadde penger og innflytelse, noe vi ikke har. 
Det er forskjell på folk, noen får alt. Andre blir fratatt selv det en har, men en dag skal disse menneskene også stå innforbi Gud med sine liv, hva da?



I realiteten er rettsvesenet så korrupt og de beskytter hverandre.
Der Fylkesmannen beskytter PBE her i Oslo.
Igjen så beskytter Sivilombudsmannen Fylkesmannen og PBE her i Oslo.

Tar en sak til retten, så forsvarer/beskytter rettsvesen absolutt alt og alle, selv her i vår sak lyver de t.o.m. i dommen flere plasser.
Men gjennom de troendes bønner og et godt arbeid skal og vil vi vinne denne saken. Skulle vi tape, så vet vi at dette er atter et justismord!

Hvem skal en klage til hvis en ikke vinner frem? I realiteten er systemet, menneskene og alt så til de grader innvevd i hverandre.

Hei!  

Saksnummer 201609223 og Saksnummer 201610333

Dette skriver kommunen til oss angående vår sak!

Muren i Tormods vei er godkjent plassert ute i regulert veigrunn, men denne veien har en reguleringsbredde på 12,5 meter, mens Krokstien har en bredde på kun 8 meter.
(sitat slutt).

1.)  Vi har ringt ned til dere flere ganger før vi bygget muren som de i Tormods vei ikke har gjort (kommer ikke frem i hvert fall i saksdokumentene).
Da sa dere at det var helt greit å bygge oppå gammel mur.
Med andre ord, bare der skiller vår sak seg positivt ut.
Vi har ringt til dere minst 2 ganger og fått deres aksept før bygging (ca. mai 2013 og august 2013 med samme svar, bygg opp gammel mur er alt greit).

2.)  Veien vår er enveiskjørt, derfor er også bredden mindre. Argumentene til kommunen slår bare tilbake på at de har egentlig gitt feilaktig veiledningen overfor oss. Som har skapt alle vanskeligheter i denne saken vår med hensyn til hva vi har gjort. Her møter kommunen seg selv i døra med å ikke ha sagt ifra at alt skall søkes om før vi skulle gjøre noe! Vi har en mye sterkere sak enn de i Tormods vei som kommunen enda en gang unnlater å kommentere og ta innover seg at det er de som har skapt denne unødvendige konflikten! Kommunen kommenterer kun det som de kan trekkes i negativ retning overfor oss, dette er dårlig fagmessig å holde på slik etter vår vurdering. De prøver ikke å være objektive, bare dosserer ut fabrikkerte problemstillinger og annet som virker lite troverdig og konstruktiv med folk som burde visst bedre!

3.)  Ser at kommunen skriver at muren ligger imot Krokstien, det stemmer ikke. Den ligger imot Stormyrveien. Men som ellers, går det fort i svingene som det gjorde med oss da kommunen og nabo ga grønt lys for det meste. Som nå er omgjort til et svart lys, av grunner som er oss ubegripelige!

4.)  Da vi ringte til dere første gang, var før juni 2013. Da vi flyttet inn her november 2012. Da har vi fått veiledning etter gammel plan, som igjen viser at dere lager en storm i et vannglass som denne saken er.

5.)  Samtlige vi har snakket med, har ikke noe å utsette på det vi har bygget. Selv buss og andre store kjøretøyer som kjører mange ganger om dagen forbi har aldri ytret noe negativt. Kun kommunen og noen eldre naboer som først skrev under på at vi kunne bygge bod og vi bygget den etter deres ønske.

6.)  Vi har først fått ja hos kommunen til å bygge mur og hos nabo ja til å bygge bod (se vedlegg).

Dette er frustrerende, urimelig og føles helt ubegripelig at alle ja, er nå blitt et unisont nei!
Får bare håpe at det er noen kloke hoder og varme hjerter som ser urimeligheten i at vi skal rive alt det flotte og gode vi har gjort!

Mvh
Jan Kåre og Berit Christensen
Krokstien 2 c
0672 Oslo

Her er Fylkesmannens svar:
Vedtak i klagesak - Oslo kommune - Krokstien 2 C - gnr 143 bnr 104 - Klage avslag bod
  
Fylkesmannen viser til kommunens oversendelse datert 16. oktober 2017. Vi beklager lang saksbehandlingstid.
 Sakens bakgrunn
 Saken gjelder søknad fra ansvarlig søker Ferdigattest Byggesak AS på vegne av tiltakshaver Jan Kåre Christensen om oppføring av bod.

Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune avslo søknaden den 20. oktober 2016. 

Vedtaket ble påklaget av tiltakshaver.  

Byutviklingskomiteen i Oslo kommune tok ikke klagen til følge i møte 11. oktober 2017. Saken er derfor oversendt til Fylkesmannen for avgjørelse.

Søknaden er behandlet parallelt med søknad om oppføring av støttemur på samme eiendom, vår ref. 2017/31746.

Fylkesmannen forutsetter at partene er kjent med sakens dokumenter og gir derfor ikke ytterligere saksreferat. 

Fylkesmannen er klageinstans for kommunale vedtak etter plan- og bygningsloven, jf. Kommunal- og regionaldepartementets brev av 28.09.2009 og Miljøverndepartementets rundskriv T-2/09.
 Fylkesmannen ser slik på saken
 Saken gjelder søknad om oppføring av en frittliggende bod på 11 m2 nordøst for boligen på eiendommen. Før oppføring av bod er BYA oppgitt til 23,85 %. Tiltaket medfører at tomtens BYA blir 24,647 %. Tiltaket er på søknadstidspunktet oppført.
  
Oslo kommune, Byrådsavdeling for byutvikling Rådhuset 0037 OSLO
Juridisk avdeling Tordenskiolds gate 12 Postboks 8111 Dep, 0032 OSLO Telefon 22 00 35 00 fmoapostmottak@fylkesmannen.no www.fmoa.no Organisasjonsnummer NO 974 761 319 Deres ref.: 201700669 Deres dato: 16.10.2017 Vår ref.: 2017/31738-5 FM-J Saksbehandler: Lise Marie Sundsbø Direktetelefon: 22003655 Dato: 10.04.2018

Gjeldende reguleringsplan er S-4220 (småhusplanen), vedtatt 15. mars 2006, med endringer av 12. juni 2013. Planbestemmelse § 10 angir maksimalt 24 % BYA på tomten. 

Tiltaket medfører at BYA blir 24,647 %, som er 0,647 % over maksimalt tillatt %-BYA. Tiltaket er derfor avhengig av dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse § 10 om maksimalt tillatt BYA. Det sentrale i dispensasjonsvurderingen er om vilkårene i plan- og bygningsloven (pbl.) § 19-2 annet ledd er oppfylt. Bestemmelsen lyder som følger:

«Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.»

Det første spørsmålet er om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt, mens det andre spørsmålet er om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Begge vilkårene må være oppfylt for at dispensasjon kan gis, og det må foretas en konkret vurdering.

I forarbeidene er det presisert at det «etter den nye bestemmelsen må […] foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon», jf. Ot.prp. nr. 32 (2007-2008) punkt 6.19.

Det første vilkåret for dispensasjon er at hensynene bak regelen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. Plan- og bygningsetaten har beskrevet hensynene bak bestemmelsen slik:

«Hensynet bak bestemmelsen om maks. tillatt %-BYA er å begrense bygningers fotavtrykk i forhold til tomtestørrelse slik at det sikres tilstrekkelig uteareal/grøntområde rundt og mellom bebyggelsen.»

Plan- og bygningsetaten har konkludert med at hensynet bak bestemmelsen tilsidesettes, men ikke vesentlig, fordi utearealet fortsatt vil tilfredsstille kravene som stilles i reguleringsplanen selv om det blir mindre grøntareal på nordsiden av eneboligen. Vesentlighetskravet innebærer at ikke enhver tilsidesettelse av hensyn som nevnt, er tilstrekkelig for at det kan anses å foreligge «vesentlig» tilsidesettelse. Fylkesmannen finner ikke grunn til å sette til side kommunens vurdering på dette punkt, og anser det første vilkåret for dispensasjon som oppfylt.

Begge vilkårene må være oppfylt for at det kan gis dispensasjon, jf. pbl. § 19-2. Det andre vilkåret er at fordelene etter en samlet vurdering er «klart» større enn ulempene. Fordelene må være klare, relevante og positive. 

Plan- og bygningsetaten har vurdert spørsmålet slik i sitt avslag datert 20. oktober 2016:

«Fordelene ved å gi dispensasjon er at tiltakshaver får en bod til oppbevaring av sykler, hageutstyr o.l. med direkte inngang, slik at de slipper å frakte slikt utstyr til kjeller via en trapp. Ulempen er at boden reduserer åpenheten og grøntarealet mellom boligen og naboeiendommen. 

Det fremgår av søknadene for oppføring av eneboligene, og rammetillatelsene for disse, at tomtens utbyggingspotensiale er tilnærmet fullt utnyttet, dvs. 23,85 %. Dette betyr at tomten kun har et «utbyggingspotensiale» på 2,05 m², dvs. ca. 0,5 m² per enebolig.


Ved oppføring av nye tiltak er etaten svært restriktive med å innvilge dispensasjoner fra maks. tillatt %-BYA og et prosjekt med BYA på 24,64 % ville ikke blitt godkjent dersom prosjektet i utgangspunktet hadde hatt en slik utnyttelse.

Utbygger har i dette tilfellet valgt en løsning med bodareal i kjeller, og bodene har et areal som er mer enn dobbelt så stort som byggteknisk forskrift (TEK10) § 12-10 krever. Selv om vi har forståelse for at beboere synes en trappefri løsning til bod er en fordelaktig løsning kan vi ikke forsvare dette når tiltaket både medfører for høy utnyttelse og at grøntarealet reduseres. I boenhet som ikke har krav om tilgjengelighet, slik som i dette tilfellet, er det ikke krav om trinnfri adkomst til oppbevaringsplass. Svært mange eneboliger som er oppført i nyere tid har tilsvarende løsninger, og dersom vi skulle gi dispensasjoner også for andre tiltakshavere innenfor planområdet som ønsker seg en frittstående bod med trinnfri adkomst, ville hele plangrunnlaget bli uthulet.»

Hvorvidt en fordel er relevant i dispensasjonsvurderingen kommer an på om det er et relevant hensyn etter plan- og bygningsloven eller planen. Det er i offentlige hensyn som skal ivaretas i loven og gjennom planlegging, og personlige hensyn er normalt ikke relevante i en dispensasjonsvurdering. Fylkesmannen har forståelse for at tiltakshaver ønsker mer oppbevaringsplass og en bod med trappefri adkomst. Vi kan likevel ikke se at tiltakshavers ønske kan være avgjørende i saken. Sivilombudsmannen har uttalt at individuelle hensyn knyttet til søkerens situasjon i utgangspunktet ikke er relevant i dispensasjonsvurderingen, jf. SOMB-2014334. Det må vurderes konkret om en fordel er en objektiv fordel for eiendommen. Mer oppbevaringsplass med lettere adkomst kan være en objektiv fordel for eiendommen dersom det ikke går på bekostning av andre hensyn. Ikke alle utvidelser som gir større plass kan anses som objektive fordeler. 

En ekstra bod i tillegg til eksisterende bod er en generell fordel som vil kunne påberopes i alle lignende saker, og kan etter Fylkesmannens syn ikke tillegges stor vekt.

Tiltakshaver anfører at boden ikke er til særlig ulempe for noen og at den ikke opptar uteoppholdsareale siden boligen både har takterrasse og uteområde på vestsiden av huset. En søknad om dispensasjon kan avslås selv om ulempene med dispensasjon ikke er betydelige. Vi viser til Sivilombudsmannens uttalelse i SOM-2011-1023 hvor det fremgår at det ikke er et selvstendig argument for dispensasjon at ulempene vil være beskjedne. Slik Fylkesmannen ser det er det imidlertid tungtveiende ulemper ved dispensasjon i denne saken fordi overskridelse av maksimalt tillatt BYA i seg selv må anses som en stor og relevant ulempe. 

Det er også anført at plan- og bygningsetatens avslag på dispensasjon er urimelig blant annet fordi avslag på dispensasjon vil medføre et stort økonomisk tap for tiltakshaver. Dispensasjonsvurderingen skal i prinsippet skje som om tiltaket ikke var oppført, jf. Sivilombudsmannens uttalelse i SOM-2015-1370:

«Ombudsmannen har i uttalelse 13. mars 2012 (SOM-2011-1482) gitt uttrykk for at behandling av søknader om tillatelse til tiltak som allerede er utført, i utgangspunktet skal behandles som om tiltaket ikke var oppført:

«[e]n søknad i ettertid for et tiltak som i sin tid ble utført ulovlig, skal i utgangspunktet behandles som om tiltaket ennå ikke er gjennomført. Det vises blant annet til O.J. Pedersen, Plan- og bygningsrett del 2, 2. utgave, side 606 flg. Dette innebærer ... at tiltakshaver verken skal 'straffes' for å fremsette søknaden for sent, ved å undergi den en særlig streng behandling, eller at tiltaket lettere skal godkjennes som følge av at det allerede er oppført.»

I en uttalelse inntatt i årsmeldingen for 1994 på side 270 (SOMB-1994-74) har ombudsmannen vurdert om økonomiske konsekvenser kan vektlegges i en dispensasjonsvurdering. Et bygg var oppført i to etasjer mens reguleringsplanen for eiendommen bare åpnet for bebyggelse med én etasje. Ombudsmannen kom til at det var «svært tvilsomt om det er rettslig adgang til å legge avgjørende vekt på hensynet til byggesøkerens økonomiske tap ved en reduksjon til én etasje, ved vurderingen av om det foreligger 'særlige grunner' for dispensasjon etter lovens § 7». Ombudsmannen fant heller ikke å kunne vektlegge «såkalte samfunnsøkonomiske betraktninger», som fylkesmannen hadde vist til. Uttalelsen gjaldt dispensasjonsbestemmelsen etter tidligere lov, men vil kunne ha relevans også for vektlegging av hensyn etter ny lov.

At søknader skal behandles som om tiltaket ikke er gjennomført, og at det normalt ikke kan vektlegges økonomiske konsekvenser ved en slik praktisering, har gode grunner for seg. Det er viktig for å skape tillit til regelverket og myndighetene at det ikke skal være lønnsomt å bygge i strid med reglene. Også allmennpreventive hensyn taler for en slik praktisering.

På denne bakgrunn kan det i denne saken ikke legges vekt på at retting i samsvar med regelverket vil medføre praktiske vanskeligheter eller verditap.»

Det er altså normalt ikke adgang til å legge vekt de økonomiske konsekvensene som et avslag på dispensasjon vil medføre. Vi kan ikke se at det er grunnlag for å fravike dette utgangspunktet, og vil legger ikke særlig vekt på at avslag på dispensasjon vil medføre kostnader for tiltakshaver. Kommunen har satt klare grenser for utnytting av eiendommer i planområdet. Det er forutsatt at det normalt ikke skal gis dispensasjoner, og håndhevingshensyn taler for å praktisere hovedregelen strengt i dette tilfellet.

Siden pbl. § 19-2 stiller krav om en klar overvekt av fordeler må den relevante fordelen ha stor vekt for at vilkåret skal være oppfylt. Vi kan ikke se at det er påvist klare, relevante og tungtveiende fordeler ved dispensasjon i dette tilfellet. 

Fylkesmannen har etter en helhetlig vurdering kommet til at fordelene med dispensasjon ikke vil være klart større enn ulempene. Vilkårene for dispensasjon er derfor ikke oppfylt, jf. pbl. § 19-2.

Klagen har ikke ført frem.


*****

Slutning
Kommunens vedtak stadfestes.

Fylkesmannens vedtak kan ikke påklages.

Kopi av denne avgjørelsen er sendt partene.
  
Med hilsen

Marius Vamnes  seniorrådgiver Lise Marie Sundsbø  rådgiver

Dokumentet er elektronisk godkjent.

Her søker vi enda en gang om å få omgjort vedtaket da alt som de skriver imot oss har ikke hold i sannheten.

Begjæring om omgjøring av vedtak av Fylkesmannen i Oslo    10/4-2018

ref. 2017/31746.
2017/31738.

Vedtak i klagesak - Oslo kommune - Krokstien 2 C - gnr 143 bnr 104 - Klage avslag bod
Vedtak i klagesak - Oslo kommune - Krokstien 2 C - gnr 143 bnr 104 - Klage avslag støttemur

Fylkesmannen viser til kommunens oversendelse datert 16. oktober 2017
der Fylkesmannen stadfester Oslo kommunes avgjørelse.

Ut fra svaret vi mottok viser det seg at klare fakta er oversett, tilsidesatt og det som ikke skulle ha blitt vektlagt noe, er blitt det avgjørende.
Det som er viktig, blir helt bevisst ikke kommentert og tatt stilling til.

Klare fakta i saken, som hele saken bygger på, at vi har ved minst to, ja tre anledninger fått kommunens samtykke å bygge mur oppå gammel mur blir ikke lagt vekt på i det hele tatt, selv om det Oslo kommune har gjort er imot Norsk lov. Navn på vedkommende og tid, alt har vi fremlagt bevis på som ikke blir kommentert fra Oslo kommunes side med et ord, fordi her skyver enn sannheten «under teppe», helt bevist.
Det er brudd på Norsk lov og veilederplikten som gjorde at vi bygget muren.
(paragraf § 11).

Vi fikk også naboens samtykke og underskrift på å bygge bod, som var avgjørende for at vi bygget bod.
Dette er ikke nevnt engang, det som er det springende punktet.

Fylkesmannens vedtak sier følgende som gjør at dette vedtaket må omgjøres.

1.)  Fylkesmannen skriver følgende i sitt vedtak imot oss: «Fordelene ved å gi dispensasjon er at tiltakshaver får en bod til oppbevaring av sykler, hageutstyr o.l. med direkte inngang, slik at de slipper å frakte slikt utstyr til kjeller via en trapp. Ulempen er at boden reduserer åpenheten og grøntarealet mellom boligen og naboeiendommen.»

Boden ligger inntil gjerde til naboen og er ikke synlig for nabo. Den er bygget på steingrunn, det var ikke grøntareal og skyggefullt. Ergo, dette punktet faller for sin egen urimelighet da nabo Roar Telje skrev under på dette som betingelse at boden skulle ligge lavere enn gjerdet. Noe den også gjør. Dessverre så ombestemte naboen vår seg, og har drevet en kampanje imot oss med flere mailer til kommunen, samt å innhente underskriften hos et par naboer for å få fjernet alt det vi har bygget. Dette er bakgrunnen for den striden dette har blitt, en nabo som oppfører seg ufint og skifter mening 180 grader.

2.)  Fylkesmannen skriver følgende i sitt vedtak imot oss: «Sivilombudsmannen har uttalt at individuelle hensyn knyttet til søkerens situasjon i utgangspunktet ikke er relevant i dispensasjonsvurderingen»

Dette virker også søkt. Vi har nettopp hatt denne saken innforbi Sivilombudsmannen der de begrunner sine svar med at de ikke vil komme i strid med kommunen vedtak etc. Her kommer alle med de samme svarene for å la oss komme i stikken. Dette fremstår som en form for kameraderi der ingen tar ansvar, men vi må bare forholde oss til Oslos kommunes meningsløse standpunkt at vi må rive det som er pent og estetisk opparbeidet.

3.)  Fylkesmannen skriver følgende i sitt vedtak imot oss: «En ekstra bod i tillegg til eksisterende bod er en generell fordel som vil kunne påberopes i alle lignende saker, og kan etter Fylkesmannens syn ikke tillegges stor vekt.»

Vi har kun denne boden, det ikke er bygget noen bod fra før. Boden som nevnes av Fylkesmannen, er langt under bakkenivå og kjellervangen er smal og kronglete og gjør det praktisk umulig å frakte sykler og lignende hagemøbler fram og tilbake. Man leser og hører til stadighet om at tyver kjører rundt og ser de ting som står synlig, stjeler de det de kan. At vi har boden virker preventivt på tyver, noe som er en stor fordel for hele nabolaget også. Hvis vi ikke får beholde boden vår, så er det bare å sette alle ting ute der tyver og andre bare kan nærmest gå og hente tingene våre!



Dette er også helt feil. Vi bor på et gammelt boligområde. Huset er stort sett noe høyere enn med naboenes, i funkisstil. De med hus på 2 etg. har murer på 2. 3. og 4 meter og oppover, noe som tydeligvis er helt greit. Vi som har egentlig et hus som er såpass smalt og virker høyere pga ny stil, har her en mur som tvert imot forminsker dette inntrykket i naturen, og så skal dette løses med at vi skal ha den laveste muren, uansett. Fylkesmannen skriver følgende i sitt vedtak imot oss: «Det er forutsatt at det normalt ikke skal gis dispensasjoner, og håndhevingshensyn taler for å praktisere hovedregelen strengt i dette tilfellet.»
Det er dessuten meget spesielt at de 3 naboene som har sendt klagen, selv har like høye murer, riktignok med garasje inni, så dette er meget søkt.
Samt at deres mur ligger 0 – 20 cm fra veien, mens vår ligger 1 m. Her har en standard på seg selv, en annen på naboen. Dette er hykleri!

Da blir det komisk å høre slikt av såkalte fagmenn, i vårt tilfelle på vårt boligfelt er det åpenbart at det skal håndheves lempelig, ikke strengt. Vi bor på et gammelt boligfelt. Hva vi har fylt ut gjør at vårt hus faller naturlig og pent inn. Men den såkalte strenge praksisen som kommunen og Fylkesammen ivrer for, så vil huset vårt se ut som en «søyle» blant gamle småhus.

5.)  Fylkesmannen skriver følgende i sitt vedtak imot oss: «Det må ifølge forarbeidene være en «klar overvekt» av hensyn som taler for dispensasjon.»

I vårt tilfelle er det langt flere fordeler enn ulemper. Fylkesmanns vedtak begjæres derfor omgjort, og vi får ha mur, trapp og bod som det står i dag da det er estetisk pent, funksjonelt og passer inn i terrenget. Det gjør at huset virker «mindre», og ikke så dominerende i sammen med andre villahus i området.

6.)  Fylkesmannen skriver følgende i sitt vedtak imot oss: «En mur med høyde fra 1,75 m til 1,85 m, i 11 meters lengde, og med tilhørende oppfylling av terreng, vurderes som en omfattende terrengendring. Muren medfører en unaturlig overgang mellom tomt og vei, og at den grønne skråningen mellom huset og veien går tapt.»

Her passer det inn med en mur som gjør huset mindre dominerende da kommunen har tillatt bygging av hus som er såpass annerledes enn andres. Fylkesmannen og kommunenes vektlegning på å beholde eksisterende terreng anses mer som regelrytteri enn det som det i virkeligheten er, pent og naturlig på denne strekningen. Det er dessuten flere meter med grønne planter og busker i begynnelsen av muren. Fylkesmannens grunngivning og kommunes grunngivning for at vi skal rive alt det vi har bygget fremstår som direkte uprofesjonelt, simpelt og mørkt.

7.)  Fylkesmannen skriver følgende i sitt vedtak imot oss: «Det er anført at tiltaket gjør at eiendommen får bedre og flatere utearealer.»

Her legger Fylkesammen og kommunen bare vektlegging på at vi får større eiendom. Uansett hva vi gjør, så gjør vi alt «feil». Dette påpeker også våre ansvarlige søkere Ferdigattest Byggesak AS: «PBE har i sitt vedtak vedrørende bod vektlagt uteoppholdsarealene. Tiltakshaver opplever denne argumentasjon i noen grad å være motstridende da etaten i fm. bod vektlegger utearealet mye, mens man i fm. forbedringen av utearealet knyttet til muren ikke tillegger dette nevneverdig vekt. Vi forstår etaten mht. at bod i noen grad beslaglegger areal avsatt til uteopphold, jf. gitte tillatelser til boliger. Vi forstår også at etaten har lagt til grunn at skrånende terreng (inntil 1:3) anses som brukbart (uteoppholdsarealene mot vest dersom man ikke etablerer mur). Mht. avsatt uteareal så vil vi påpeke at grunnet endrete bestemmelser mht. beregning av uteoppholdsareal, så har faktisk utearealene til boligen regneteknisk økt, jf. gitte tillatelse til bolig, selv etter etablert bod. Før anså ikke PBE arealer i fm. takterrasse å være «brukbare», mens iht. endrete bestemmelser så gjør de det. Således oppfylles krav til uteareal uavhengig av om boden etableres eller ikke. Mht. utearealene mot vest så vil vi igjen påpeke at flate arealer gir bedre muligheter for variert uteopphold enn skrånete arealer. Det bes i denne anledning om at kommunen ser hen til nabotomtene, og de fleste tomter nedover Stormyrveien (hvor trapping av terreng er forholdsvis utbredt) i sin klagesaksvurdering. Det framstår opplagt at det ikke bare er tiltakshaver som har hatt et ønske om å flate ut det kuperte terrenget med et ønske om flatt uteområde.»

Her ser vi at kommunen søker til hele tiden en løsning som de møter seg igjen i «døra» med, og når de da det gjør, så unnlattes de hver gang å kommentere da de egentlig lever i mørke og selvmotsigelse. Ja, et stort mørke da de ikke vil innse at våre argumenter er helhetlige, fornuftige og gode. Mens kommunes og fylkesmannens argumentasjon er mørke, usammenhengende og dypest set uten mening og innhold da de bygger sin argumentasjon mer på usannheter, tvilsomme sluttninger og ting som hverken passer inn i terrenget eller andre steder. Fylkesmannen og kommunen fremstår som mørke, uproffe og klossete.
Det er som kommunen og Fylkesammen prøver å støtte hverandre der det er temmelig åpenbart at her passer hverken kart eller kompas inn.

8.)  Fylkesmannen skriver følgende i sitt vedtak imot oss: «Tiltakshaver har oppfattet kommunens veiledning slik at støttemuren ikke var søknadspliktig.»

Våre ansvarlige søkere Ferdigattest Byggesak AS skriver om dette i vår klage til Oslo kommune: «Kommunens veiledningsplikt: 

Det vises til forvaltnings lovens § 11. Dersom det fra veiledende myndighet ikke har blitt kommunisert tilstrekkelig klart og tydelig at tiltakene utløser søknadsplikt og dispensasjon fra gjeldende plangrunnlag, så bør dette også tillegges vekt i en helhetsvurdering ved allerede gjennomførte tiltak. Tiltakshaver må kunne ha tillitt til at man kan følge de råd man søker hos aktuell myndighet. Dette følger for så vidt naturlig av forvaltningsloven. I denne anledning påpekes at ansvarlig søker kun har fått beskrevet den muntlige kommunikasjonen mellom kommune og tiltakshaver fra tiltakshavers side. Vi konstaterer at kommunen har unnlatt å kommentere dette i sitt vedtak.»

Jeg vet hva kommunes rådgiver sa til oss med minst to, ja tre anledninger at hvis vi bygget oppå gammel mur så slapp vi å søke om det. Vi har gjort dette, og mur som er satt opp høyner både eiendommen og huset vårt. Huset ved det at det ikke blir så dominerende og passer inn blant andre «småhus» da vi har et «storhus» i forhold til de andre. Samt at vi får mer grøntarealer der sola «treffer», og boden ligger på skyggesiden inntil gjerde til nabo og sees omtrent ikke før en kommer inn på vår eiendom.

Oslo kommune og Fylkesmannens stadfestelse er å bomme på målet!

Fylkesmannens avgjørelse begjæres omgjort!
Konklusjonen fra Oslo kommune og Fylkesmannens «stadfestelse» går egentlig under sjangeren fiksjon, da de ikke forholder seg til fakta i saken i sine meninger og avgjørelser. Derfor begjæres den omgjort straks, og vi får beholde mur, trapp og bod som det står i dag!

Mvh
Berit og Jan Kåre Christensen
Krokstien 2 c
0672 Oslo
Telf: 99598070

Her er avslaget:
Svar på anmodning om omgjøring av vårt vedtak - Oslo kommune - Krokstien 2 C - gnr 143 bnr 104 - Klage avslag støttemur og bod
  
Vi viser til skjermbrev 8. juni 2018 hvor dere ber om at Fylkesmannen omgjør våre vedtak av 10. april 2018 i sak 2017/31738 og 2017/31746.

Fylkesmannen stadfestet Oslo kommunes vedtak av 14. oktober 2016 om avslag på søknad om ettergodkjenning av støttemur og vedtak av 14. oktober 2016 om avslag på søknad om ettergodkjenning av bod.

Fylkesmannen kan omgjøre sitt eget vedtak med hjemmel i forvaltningsloven (fvl.) § 35 første ledd bokstav c dersom vedtaket må anses ugyldig.

Fylkesmannens vurdering av begjæringen
Dere anmoder Fylkesmannen om å ta klagesakene til ny behandling.

Vi har gjennomgått de nye merknadene og kan ikke se at det er fremført nye momenter som ikke har vært belyst og vurdert tidligere.

Dere viser til at boden ikke er synlig fra naboeiendommen og at det derfor må gis dispensasjon. Formålet med å sikre åpenhet og grøntarealer på eiendommen er ikke bare av hensyn til naboen, men også for å sikre at eiendommen ikke blir for nedbygget. 

Vi kan ikke se at saken stiller seg annerledes enn ved vår behandling og vedtak av 10. april 2018. Vi viser til vårt vedtak og for øvrig viser vi til Sivilombudsmannens svar i saken 30. mai 2018. 
  
*****

Berit og Jan Kåre Christensen Krokstien 2 C 0672 OSLO
Juridisk avdeling Tordenskiolds gate 12 Postboks 8111 Dep, 0032 OSLO Telefon 22 00 35 00 fmoapostmottak@fylkesmannen.no www.fmoa.no Organisasjonsnummer NO 974 761 319 Deres ref.: Deres dato: 08.06.2018 Vår ref.: 2017/31746-10 FM-J Saksbehandler: Lise Marie Sundsbø Direktetelefon: 22003655 Dato: 14.06.2018

Slutning
Fylkesmannen kan etter dette ikke se at våre vedtak av 10. april 2018 er ugyldige. Anmodningen om omgjøring av vedtakene avslås. 

Kopi av dette brevet er sendt partene.

Med hilsen

Marius Vamnes seniorrådgiver   Lise Marie Sundsbø  rådgiver
  
Dokumentet er elektronisk godkjent.

Kopi til: Oslo kommune, plan- og bygningsetaten

Vedtak i klagesak - Oslo kommune - Krokstien 2 C - gnr 143 bnr 104 - Klage avslag bod
  
Fylkesmannen viser til kommunens oversendelse datert 16. oktober 2017. Vi beklager lang saksbehandlingstid.
Sakens bakgrunn
Saken gjelder søknad fra ansvarlig søker Ferdigattest Byggesak AS på vegne av tiltakshaver Jan Kåre Christensen om oppføring av bod.

Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune avslo søknaden den 20. oktober 2016. 

Vedtaket ble påklaget av tiltakshaver.  

Byutviklingskomiteen i Oslo kommune tok ikke klagen til følge i møte 11. oktober 2017. Saken er derfor oversendt til Fylkesmannen for avgjørelse.

Søknaden er behandlet parallelt med søknad om oppføring av støttemur på samme eiendom, vår ref. 2017/31746.

Fylkesmannen forutsetter at partene er kjent med sakens dokumenter og gir derfor ikke ytterligere saksreferat. 

Fylkesmannen er klageinstans for kommunale vedtak etter plan- og bygningsloven, jf. Kommunal- og regionaldepartementets brev av 28.09.2009 og Miljøverndepartementets rundskriv T-2/09.
Fylkesmannen ser slik på saken
Saken gjelder søknad om oppføring av en frittliggende bod på 11 m2 nordøst for boligen på eiendommen. Før oppføring av bod er BYA oppgitt til 23,85 %. Tiltaket medfører at tomtens BYA blir 24,647 %. Tiltaket er på søknadstidspunktet oppført.

Oslo kommune, Byrådsavdeling for byutvikling Rådhuset 0037 OSLO
Juridisk avdeling Tordenskiolds gate 12 Postboks 8111 Dep, 0032 OSLO Telefon 22 00 35 00 fmoapostmottak@fylkesmannen.no www.fmoa.no Organisasjonsnummer NO 974 761 319 Deres ref.: 201700669 Deres dato: 16.10.2017 Vår ref.: 2017/31738-5 FM-J Saksbehandler: Lise Marie Sundsbø Direktetelefon: 22003655 Dato: 10.04.2018

Gjeldende reguleringsplan er S-4220 (småhusplanen), vedtatt 15. mars 2006, med endringer av 12. juni 2013. Planbestemmelse § 10 angir maksimalt 24 % BYA på tomten. 

Tiltaket medfører at BYA blir 24,647 %, som er 0,647 % over maksimalt tillatt %-BYA. Tiltaket er derfor avhengig av dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse § 10 om maksimalt tillatt BYA. Det sentrale i dispensasjonsvurderingen er om vilkårene i plan- og bygningsloven (pbl.) § 19-2 annet ledd er oppfylt. Bestemmelsen lyder som følger:

«Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.»

Det første spørsmålet er om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt, mens det andre spørsmålet er om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Begge vilkårene må være oppfylt for at dispensasjon kan gis, og det må foretas en konkret vurdering.

I forarbeidene er det presisert at det «etter den nye bestemmelsen må […] foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon», jf. Ot.prp. nr. 32 (2007-2008) punkt 6.19.

Det første vilkåret for dispensasjon er at hensynene bak regelen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. Plan- og bygningsetaten har beskrevet hensynene bak bestemmelsen slik:

«Hensynet bak bestemmelsen om maks. tillatt %-BYA er å begrense bygningers fotavtrykk i forhold til tomtestørrelse slik at det sikres tilstrekkelig uteareal/grøntområde rundt og mellom bebyggelsen.»

Plan- og bygningsetaten har konkludert med at hensynet bak bestemmelsen tilsidesettes, men ikke vesentlig, fordi utearealet fortsatt vil tilfredsstille kravene som stilles i reguleringsplanen selv om det blir mindre grøntareal på nordsiden av eneboligen. Vesentlighetskravet innebærer at ikke enhver tilsidesettelse av hensyn som nevnt, er tilstrekkelig for at det kan anses å foreligge «vesentlig» tilsidesettelse. Fylkesmannen finner ikke grunn til å sette til side kommunens vurdering på dette punkt, og anser det første vilkåret for dispensasjon som oppfylt.

Begge vilkårene må være oppfylt for at det kan gis dispensasjon, jf. pbl. § 19-2. Det andre vilkåret er at fordelene etter en samlet vurdering er «klart» større enn ulempene. Fordelene må være klare, relevante og positive. 

Plan- og bygningsetaten har vurdert spørsmålet slik i sitt avslag datert 20. oktober 2016:

«Fordelene ved å gi dispensasjon er at tiltakshaver får en bod til oppbevaring av sykler, hageutstyr o.l. med direkte inngang, slik at de slipper å frakte slikt utstyr til kjeller via en trapp. Ulempen er at boden reduserer åpenheten og grøntarealet mellom boligen og naboeiendommen. 

Det fremgår av søknadene for oppføring av eneboligene, og rammetillatelsene for disse, at tomtens utbyggingspotensiale er tilnærmet fullt utnyttet, dvs. 23,85 %. Dette betyr at tomten kun har et «utbyggingspotensiale» på 2,05 m², dvs. ca. 0,5 m² per enebolig.

Ved oppføring av nye tiltak er etaten svært restriktive med å innvilge dispensasjoner fra maks. tillatt %-BYA og et prosjekt med BYA på 24,64 % ville ikke blitt godkjent dersom prosjektet i utgangspunktet hadde hatt en slik utnyttelse.

Utbygger har i dette tilfellet valgt en løsning med bodareal i kjeller, og bodene har et areal som er mer enn dobbelt så stort som byggteknisk forskrift (TEK10) § 12-10 krever. Selv om vi har forståelse for at beboere synes en trappefri løsning til bod er en fordelaktig løsning kan vi ikke forsvare dette når tiltaket både medfører for høy utnyttelse og at grøntarealet reduseres. I boenhet som ikke har krav om tilgjengelighet, slik som i dette tilfellet, er det ikke krav om trinnfri adkomst til oppbevaringsplass. Svært mange eneboliger som er oppført i nyere tid har tilsvarende løsninger, og dersom vi skulle gi dispensasjoner også for andre tiltakshavere innenfor planområdet som ønsker seg en frittstående bod med trinnfri adkomst, ville hele plangrunnlaget bli uthulet.»

Hvorvidt en fordel er relevant i dispensasjonsvurderingen kommer an på om det er et relevant hensyn etter plan- og bygningsloven eller planen. Det er i offentlige hensyn som skal ivaretas i loven og gjennom planlegging, og personlige hensyn er normalt ikke relevante i en dispensasjonsvurdering. Fylkesmannen har forståelse for at tiltakshaver ønsker mer oppbevaringsplass og en bod med trappefri adkomst. Vi kan likevel ikke se at tiltakshavers ønske kan være avgjørende i saken. Sivilombudsmannen har uttalt at individuelle hensyn knyttet til søkerens situasjon i utgangspunktet ikke er relevant i dispensasjonsvurderingen, jf. SOMB-2014334. Det må vurderes konkret om en fordel er en objektiv fordel for eiendommen. Mer oppbevaringsplass med lettere adkomst kan være en objektiv fordel for eiendommen dersom det ikke går på bekostning av andre hensyn. Ikke alle utvidelser som gir større plass kan anses som objektive fordeler. 

En ekstra bod i tillegg til eksisterende bod er en generell fordel som vil kunne påberopes i alle lignende saker, og kan etter Fylkesmannens syn ikke tillegges stor vekt.

Tiltakshaver anfører at boden ikke er til særlig ulempe for noen og at den ikke opptar uteoppholdsareale siden boligen både har takterrasse og uteområde på vestsiden av huset. En søknad om dispensasjon kan avslås selv om ulempene med dispensasjon ikke er betydelige. Vi viser til Sivilombudsmannens uttalelse i SOM-2011-1023 hvor det fremgår at det ikke er et selvstendig argument for dispensasjon at ulempene vil være beskjedne. Slik Fylkesmannen ser det er det imidlertid tungtveiende ulemper ved dispensasjon i denne saken fordi overskridelse av maksimalt tillatt BYA i seg selv må anses som en stor og relevant ulempe. 

Det er også anført at plan- og bygningsetatens avslag på dispensasjon er urimelig blant annet fordi avslag på dispensasjon vil medføre et stort økonomisk tap for tiltakshaver. Dispensasjonsvurderingen skal i prinsippet skje som om tiltaket ikke var oppført, jf. Sivilombudsmannens uttalelse i SOM-2015-1370:

«Ombudsmannen har i uttalelse 13. mars 2012 (SOM-2011-1482) gitt uttrykk for at behandling av søknader om tillatelse til tiltak som allerede er utført, i utgangspunktet skal behandles som om tiltaket ikke var oppført:


«[e]n søknad i ettertid for et tiltak som i sin tid ble utført ulovlig, skal i utgangspunktet behandles som om tiltaket ennå ikke er gjennomført. Det vises blant annet til O.J. Pedersen, Plan- og bygningsrett del 2, 2. utgave, side 606 flg. Dette innebærer ... at tiltakshaver verken skal 'straffes' for å fremsette søknaden for sent, ved å undergi den en særlig streng behandling, eller at tiltaket lettere skal godkjennes som følge av at det allerede er oppført.»

I en uttalelse inntatt i årsmeldingen for 1994 på side 270 (SOMB-1994-74) har ombudsmannen vurdert om økonomiske konsekvenser kan vektlegges i en dispensasjonsvurdering. Et bygg var oppført i to etasjer mens reguleringsplanen for eiendommen bare åpnet for bebyggelse med én etasje. Ombudsmannen kom til at det var «svært tvilsomt om det er rettslig adgang til å legge avgjørende vekt på hensynet til byggesøkerens økonomiske tap ved en reduksjon til én etasje, ved vurderingen av om det foreligger 'særlige grunner' for dispensasjon etter lovens § 7». Ombudsmannen fant heller ikke å kunne vektlegge «såkalte samfunnsøkonomiske betraktninger», som fylkesmannen hadde vist til. Uttalelsen gjaldt dispensasjonsbestemmelsen etter tidligere lov, men vil kunne ha relevans også for vektlegging av hensyn etter ny lov.

At søknader skal behandles som om tiltaket ikke er gjennomført, og at det normalt ikke kan vektlegges økonomiske konsekvenser ved en slik praktisering, har gode grunner for seg. Det er viktig for å skape tillit til regelverket og myndighetene at det ikke skal være lønnsomt å bygge i strid med reglene. Også allmennpreventive hensyn taler for en slik praktisering.

På denne bakgrunn kan det i denne saken ikke legges vekt på at retting i samsvar med regelverket vil medføre praktiske vanskeligheter eller verditap.»

Det er altså normalt ikke adgang til å legge vekt de økonomiske konsekvensene som et avslag på dispensasjon vil medføre. Vi kan ikke se at det er grunnlag for å fravike dette utgangspunktet, og vil legger ikke særlig vekt på at avslag på dispensasjon vil medføre kostnader for tiltakshaver. Kommunen har satt klare grenser for utnytting av eiendommer i planområdet. Det er forutsatt at det normalt ikke skal gis dispensasjoner, og håndhevingshensyn taler for å praktisere hovedregelen strengt i dette tilfellet.

Siden pbl. § 19-2 stiller krav om en klar overvekt av fordeler må den relevante fordelen ha stor vekt for at vilkåret skal være oppfylt. Vi kan ikke se at det er påvist klare, relevante og tungtveiende fordeler ved dispensasjon i dette tilfellet. 

Fylkesmannen har etter en helhetlig vurdering kommet til at fordelene med dispensasjon ikke vil være klart større enn ulempene. Vilkårene for dispensasjon er derfor ikke oppfylt, jf. pbl. § 19-2.

Klagen har ikke ført frem.

*****

 Slutning
 Kommunens vedtak stadfestes.

Fylkesmannens vedtak kan ikke påklages.

Kopi av denne avgjørelsen er sendt partene.

Med hilsen

Marius Vamnes  seniorrådgiver Lise Marie Sundsbø  rådgiver

Dokumentet er elektronisk godkjent

Ingen kommentarer: