Nr. 2474: Fremmet nye søknad til PBE angående å få beholde bod, trapp og mur på «lovlig» måte. Del 1.

Nr. 2474:

Fremmet nye søknad til PBE angående å få beholde bod, trapp og mur på «lovlig» måte. Del 1.

Gjorde avtale med PBE å fremme ny søknad. Her er en del av dokumentasjonen.

Om de godtar den er noe helt annet. De har som sagt oppførte seg og hvert så urettferdige det er mulig vel å være?

En lov for oss, en for alle andre har vært parolen. Men en ting vet jeg, rettferdigheten vil seire til slutt.

Så får vi se hvordan dette går, men be for og med oss kjære troende Jesus venner!

Bildet av meg og min hustru Berit som PBE her i Oslo nærmest har gjort alt for å legge «kjepper i hjulet for!»

Her er vi på besøk i biblioteket i Alexandria i Egypt. Selv i et så totalitært land som Egypt tviler jeg på om vi hadde blitt så dårlig og urettferdig behandlet som vi har blitt. Men vi fortrøster oss med det at sannheten vil seire til slutt, Amen!

 

Søknad om utvendig sportsbod, trapp ned imot og mur imot Stormyrveien

Del 1

Gnr/Bnr        143/104

Adresse        KROKSTIEN 2 C

Bydel 12 - ALNA

Område        Trolldalen

Søker og Tiltakshaver       JAN KÅRE CHRISTENSEN

Fra Berit og Jan Kåre Christensen

Krokstien 2 c

0672 Oslo

SØKNAD OM TILLATELSE FOR OPPFØRING AV BOLIGER

(2. gangs søknad)

Søknad om utvendig sportsbod, trapp ned imot og mur imot Stormyrveien.

Dette følgebrev er utarbeidet samlet da man anser dette mest hensiktsmessig for realitetsvurderingen for saken. Tiltakene er etablert, og utløser dispensasjon.

Vi kommer tilbake til dette.

Vedr. eiendommen:

Krokstien 2c, heretter kalt eiendommen, er bebygget med 4 eneboliger.

Etter boligene ble kjøpt gjorde vi beboerne ulike tilpasninger. Blant annet etablerte vi i Krokstien 2c en mindre bod på 10,9 kvm for diverse lagring. 

Vi etablerte også en støttemur mot vei for bedre utearealer mot vest.

Vi forstod det slik at arbeidene ikke utløste søknadsplikt, kommer tilbake med en mer utfyllende beskrivelse. Var i kontakt med PBE blant annet mht. etablering av mur der tidligere mur hadde stått, og forstod tilbakemeldingene dithen at disse arbeider kunne igangsettes umiddelbart.

Siden dette er 2. gangs søknad henstiller vi også PBE å se med velvilje på denne søknaden hvis de også er interessert i å komme frem til at disse nydelige og hensiktsmessige bod, trapp og mur som er bygget på vår eiendom skal bli godkjent. For oss har det aldri vært aktuelt å etterkomme PBE krav om rivning og tilbakeføring da argumentasjon til PBE ikke har vært stort sett annet enn fabrikkert, og ikke beskrevet den reelle situasjonen. Her har vi stått som i to verdener, derfor håper vi at PBE evner å se denne søknaden med nye øyne og evne å se klare fakta i saken at vi har fått bl.a. muntlig tillatelse til å bygge mur. At den skulle ligge noe ut i veibane er også søkt da det finnes flere murer bare i Stormyrveien som ligger mye lengre ut i kjørebane på begge sider av veien.

Faktisk vår ligger noenlunde best av alle, selv med sammenligning med de som er bygget etter 2006.

Formål med søknaden: 

Hensikten med søknaden er å bringe i orden forhold som anses som ulovligheter.   

Regulering og forskrifter: 

Eiendommen er regulert til boligformål i småhusplanen, S-4220, vedtatt 15.03.2006, med vesentlige endringer vedtatt 12.06.2013.

Dette prosjekt er prosjektert etter TEK 10.

Det er ikke registrert naturmangfold på eiendommen. 

Forhåndskonferanse: 

Det har blitt avholdt forhåndskonferanse i prosjektet 11.04.2019 i PBE sine lokaler her i Oslo med Lene Cathrine Amdahl og Nils-Henrik Henningstad fra PBE. Vi hadde med vår advokat Knut Howlid, der vi ekteparet Berit Nyland Christensen og Jan Kåre Christensen.

Eller det nærmeste en kan kalle for dette da vi her ble anbefalt og enige om å søke på nytt. Disse tingene er blitt søkt om før, slik at det meste som blir fremlagt her er ting som er blitt fremlagt før. Men da var Ferdigattest AS som søkte, nå søker vi selv.

Vi hadde ønsket en til, men det har det ikke blitt noe av.

Befaring.

En skjult befaring da vi var på jobb.

Vi har spurt om det flere ganger om mulig til å få til en befaring uten å lykkes.

Områdets karakter: 

Eiendommen ligger i et etablert boligområde med variert småhusbebyggelse. Terrenget i området er preget av å være noe kuppert, og kanskje spesielt i fm. veibanene i området har det derfor vært tradisjon for noe etablering av fyllinger/ skjæringer og støttemurer i området.

Disponering av eiendommen: 

Eiendommen har innkjøring fra Krokstien i sydøst. Det er etablert 4 eneboliger +med parkering i bygningsvolumene. Krokstien 2c er den boligen som ligger mot nordvest, og har sine primære utearealer på terreng mot vest og i fm. terrasser/ takterrasse.

Tiltakene: 

Støttemur: Det er etablert en støttemur med høyde fra 0 m til 1,85 m. Hensikten med støttemuren var å etablere et flatere og bedre uteoppholdsareal på terreng som sikrer oss ønsket bruk.

Bod: Vi ønsket mer lagring. Arealene mot nord ble i begrenset grad benyttet til opphold, og man anså det naturlig å etablere en mindre bod. I denne anledning forstod vi det slik at bod mindre enn 15 kvm var unntatt søknadsplikt. Boden er avklart med nærmeste nabo.

Trapp: En enkel trapp ned imot Stormyrveien som samtlige eiendommer som ligger imot Stormyrveien har, en adkomst. Den er også forandret nå og trukket inn og en går ikke lengre ned i veibanen, men går ned på vår egen tomt. Den ligger nå med å gå inn og ut i fra og på vår egen eiendom.

Se bilder i mail 2, både av trapp, bod og mur.

Parkering, høyder, uteoppholdsarealer, naturmangfold osv.:

Disse krav er ivaretatt. Tiltaket berører ikke disse hensyn.

Bebygget areal/ bruksareal: 

Eiendommens bruttoareal er 1595,10 kvm. Arealer regulert til vei utgjør 213,20 kvm. Eiendommens areal fratrukket veier er 1381,90 kvm.

Reguleringsbestemmelsene § 10 angir maksimal BYA til å være 24 %.

 

BYA-beregninger i ht. gjeldende beregningsregler: Eksisterende bebyggelse (4 boliger)   329,6 kvm BYA Bod         11,0 kvm BYA Sum:        340,6 kvm BYA                                

BYA på tomten etter byggetiltak er følgelig 340,6 : 1381,90 =  24,64 % BYA. Etablering av bod medfører dispensasjon mht. BYA-krav (24%).

Søknad om dispensasjon fra krav til %BYA i S-4220 § 10 (i fm. etablering av bod):    Det søkes med dette om dispensasjon fra krav til BYA i S-4220 § 10; «Det tillates inntil 24% bebygd areal (BYA) på den enkelte tomt. ...»

Det søkes med dette om dispensasjon fra overnevnte krav da boden (som er ca. 11 kvm) medfører at total %BYA på eiendommen etter tiltak blir 24,64%. 

Ved søknad om dispensasjon skal søknaden begrunnes, hensynene i formålsbestemmelsene ikke bli vesentlig tilsidesatt, samt fordelene ved å gi dispensasjon er større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. pbl § 19-2.

Tomten er regulert til boligformål. Boden er ment å betjene boligformålet og beboernes behov for lagring. Formålet anses ikke å bli vesentlig tilsidesatt, verken i fm. tiltaket eller i fm. innvilgelse av dispensasjon mht. BYA.

Reguleringsbestemmelsen angir maksimal BYA for eiendommen. Hensynet i denne anledning er – sammen med høydekrav etc. – å regulere omfanget av bebygd miljø på eiendommen. Lys og luft internt på tomten, og i ft. omgivelsene, er i så måte av betydning i en realitetsvurdering. Boligene utgjør opplagt det primære bebygde miljø på eiendommen. Boden er lagt inntil nabogrense i en relativt skrånet terrengsituasjon. Bodens utforming og begrensete høyde er tilpasset/ underlagt gjerde i tråd med avtale med aktuell nabo, og tilpasset boligbebyggelsen i volum, utrykk og farge. Boden trappes ned med terrenget. Boden oppleves ikke som omfattende eller ruvende på noe vis, og påvirker i liten grad lys og luft mellom boligene internt på eiendommen, eller i sammenheng med nabobebyggelse og omgivelser for øvrig.

Vi anså det svært hensiktsmessig med en utvendig bod som sikret god og tørr lagring, uavhengig av garasje og kjeller. Alternativet ville være at sykler og annet ble stående utendørs, hvilket både ble ansett å være en dårligere løsning mht. forfall på de enkelte objektene som måtte stå ute, en mindre sikker løsning med risiko for at objektene ble stjålet og ikke minst en mindre ryddig løsning – altså en dårligere estetisk løsning for omgivelsene. Boden ble etablert på et areal som var i lite bruk (nordvendt mot skråning/ gjerde). Bodløsningen ble akseptert av nærmeste nabo, tiltaket er godt under 15 kvm, og vi var av den klare oppfatning at denne ikke ville utløse søknadsplikt. Vi har så vidt vi forstår ikke fått negative tilbakemeldinger på boden, som både er designet med et dempet uttrykk, med god estetisk utforming og videre fagmessig godt utført. Boden ligger med høyde under nabogjerde, og er i liten grad synlig for omgivelsene. En må egentlig inn på vår eiendom for å se boden, utenfra er den omtrent ikke synlig uten en ser etter den spesielt.

Etablering av bod er ikke til vesentlig eller urimelig ulempe for naboer, verken mht. tiltakene i seg selv eller trafikale forhold. Det foreligger samtykke fra nærmeste nabo.

Etter en samlet vurdering er det etter vår oppfatning fordelene ved å gi dispensasjon større enn ulempene. Hensynene bak bestemmelsen og formål i plan blir ikke vesentlig tilsidesatt. Dispensasjon kan innvilges, hvis ikke oppleves det som urimelig da andre med betraktelige større grad av utnyttelsesgrad har fått dispensasjon. Det finnes ikke en eneste negativ ting med bod, mur og trapp, kun positive ting.

Søknad om dispensasjon fra krav til begrensninger til terrengarbeid i S-4220 § 6.5 (i fm. etablering av mur):    Det søkes med dette om dispensasjon fra krav til BYA i S-4220 § 6.5. Begrensningene gir i aktuell situasjon anledning til terrengarbeider med høyde 0,5-1,0 m.

Det søkes med dette om dispensasjon fra overnevnte krav da murens høyde er på det høyeste 1,85 m. Terreng inntil denne er tilnærmet like høyt (på det høyeste), men er i det vesentligste betydelig lavere enn dette. 

Ved søknad om dispensasjon skal søknaden begrunnes, hensynene i formålsbestemmelsene ikke bli vesentlig tilsidesatt, samt fordelene ved å gi dispensasjon er større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. pbl § 19-2.

Tomten er regulert til boligformål. Muren – og terrenghevningen – er etablert for å sikre bedre/ flater utearealer med en mer definert avgrensning mot vei. Formålet anses ikke å bli vesentlig tilsidesatt, verken i fm. tiltaket eller i fm. innvilgelse av dispensasjon mht. BYA. Veibanen er regulert til veitekniske hensyn. Deler av muren legges i veibanen. Det vises i denne forbindelse til vurderinger i fm. søknad om dispensasjon mht. plassering nærmere 15 m fra midt vei, jf. punkt under.

Reguleringsbestemmelsen angir maksimal bearbeidelse av terreng for å begrense terrengarbeidene innenfor reguleringsplanens virkeområde. De aktuelle arbeider ble gjennomført for en tid tilbake, men omsøkes i medhold av dagens gjeldende plankrav. Arbeidene virker i noen grad negativt mht. disse forhold da det er avvik mht. bestemmelsen. Det presiseres imidlertid i denne anledning at muren gir en klar avgrensning mot veibanen, og at man ved etablering av mur og terrengoppfylling sikrer betydelig økt brukbarhet på de tomtens utearealer. Dette har vært viktig for oss mht. bruk og møblering av disse arealene. Det presiseres for øvrig at murens uttrykk er godt tilpasset boligens arkitektoniske uttrykk.

Det er i området gjennomført mange terrengoppfyllinger samt etablert mange skjæringer/ fyllinger som både er mindre, tilsvarende størrelse og også betydelig større enn det aktuelle tiltaket.

Etablering av mur er ikke til vesentlig eller urimelig ulempe for naboer, verken mht. tiltaket i seg selv eller trafikale forhold. Nabo over på andre siden har høyere mur og nabo bak har lengre mur. Det er ikke noe som tilsier at ikke dispensasjon kan og bør gis.

Vi har misforstått regelverket og erkjenner at tiltaket ikke er omsøkt iht. pbl, men ber likevel om forståelse for at man trodde dette var i tråd med hva man kunne gjøre uten søknad. Vi oppfattet det videre slik at dette faktisk var avklart med PBE etter samtaler med saksbehandler hos PBE. Dette gjør selvfølgelig ikke «ulovligheten» noe mer lovlig, men det bes likevel om forståelse for at vi da føler det meget urimelig hvis man må fjerne muren. Økonomisk er dette svært belastende for oss. Man har allerede brukt mye tid og ressurser på muren. Samt rettsaker og annet som også har kostet unødvendig mye for ting som burde og skulle ha blitt gitt dispensasjon på et langt tidligere tidspunkt etter vår oppfatning og mening.

Etter en samlet vurdering er det etter vår oppfatning fordelene ved å gi dispensasjon større enn ulempene. Hensynene bak bestemmelsen og formål i plan blir ikke vesentlig tilsidesatt. Dispensasjon bør innvilges.

Søknad om dispensasjon fra krav til plassering 15 m fra midt vei, jf. veglovas § 29: Det søkes med dette om dispensasjon fra krav om plassering 15 m fra midt regulert vei, jf. § 29 i veglova.

Det søkes med dette om dispensasjon fra overnevnte krav for plassering av bod inntil 12,5 m fra midt regulert vei, og plassering av mur inntil 3,5 m fra midt regulert vei. 

Ved søknad om dispensasjon skal søknaden begrunnes, hensynene i formålsbestemmelsene ikke bli vesentlig tilsidesatt, samt fordelene ved å gi dispensasjon er større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. pbl § 19-2.

Det sier seg selv at dette ikke bør være vanskelig, da huset vårt og andres hus ligger mye nærmere vei enn boden vår.

Tomten er regulert til boligformål. Veiarealet er regulert til vei. 

Boden betjener boligen, og ligger med god avstand til veibanen. Formålet anses ikke tilsidesatt ved valgte plassering av bod. 

Etablert støttemur sikrer betydelig bedre utearealer, som er et uttalt mål ved endrete reguleringsbestemmelser (S-4220). Formålet bolig berøres ikke av valgt plassering. 

Mindre deler av muren ligger i veibanen. Dette skyldes bl.a. primært at det var feil med de gamle byggegrensene på tomten. Men fremfor alt at muren er bygget etter PBE sin veiledning der det var helt allright å bygge oppå gammel mur. Alle feil som har oppstått eventuelt relatertes tilbake til veiledningen fra PBE og da hviler eventuelt feil ikke på oss, men på PBE. Det er tjenestefeil i fra PBE, samt at de såkalte ulovligheter og overskridelser er minimale og ikke mer enn hva andre har bygget, og fått godkjent. At alt det vi har bygget bør og skal gå igjennom med de nødvendige dispensasjoner som trengs.

Det er derfor lov om dispensasjon er gitt, at i gitte tilfeller skal dispensasjon gis som i vårt tilfelle.

Muren ble plassert oppå den opprinnelige muren på tomten, med slak helning inn mot vår eiendom. De deler av muren som ligger i regulert veiareal vil opplagt i noen grad berøre veitekniske hensyn da de beslaglegger deler av det areal som er avsatt til vei. Det presiseres i denne anledning at murens plassering ikke berører den faktiske bruken av veien eller drift og vedlikehold av selve veibanen. Muren kan imidlertid berøre en mindre del av veiens skulder ved en full opparbeidelse. I denne anledning påpekes at ethvert positivt vedtak knyttet til denne sak vil utløse krav om midlertidighetserklæring, hvilket uansett vil sikre at muren – dersom den hindrer opparbeidelse av veien i full bredde – må bearbeides, eller i verste fall fjernes. Formålet vei blir følgelig i noen grad berørt av murens plassering, men hensynet til veiarealet kan vanskelig sies å bli vesentlig tilsidesatt grad, jf. overnevnte. Samlet sett anses bod og/ eller mur ikke å tilsidesette formål i plan i vesentlig grad. 

Dette er selvfølgelig hypotetisk. Da det er drøssevis av murer og annet som er mye mer dominerende, større og ligger mer ut i veibane enn vår mur her på Hellerudtoppen.

I realiteten så fungere og er vår mur satt opp perfekt! I meter fra veibanen og en 5 meter utenom som det ikke er mur. Og muren vår er 11 meter.

Krav til plassering 15 m fra midt reg vei er ment å ivareta at veitekniske hensyn, herunder bruk, eksempelvis tilstrekkelig sikt ved kjøring etc., drift og vedlikehold, herunder eksempelvis brøyting etc. og evt. opparbeidelse i full bredde.

Mht. bruk påpekes det at veien i det aktuelle området er tilnærmet helt rett. Etablering av bod mange meter fra veien påvirker på ingen måte sikt etc. Mht. muren så legges denne inntil ca. 1 m fra etablert asfaltkant/ veibanen. Muren skråner slakt fra veibanen inn mot vår eiendom. Veien har vært i bruk – og fungert godt – i fem - seks sesonger siden muren ble ført opp. Alt har fungert og fungerer utmerket, ja det kan faktisk ikke bli bedre. Ikke minst at det er på vår eiendom flere meter der det ikke er mur og det er mer enn god nok plass å kjøre snø og annet som blir brøytet om vinteren der inn. Muren tjener også som et klart skille, den er til gunst for alle. Oss, brøytebil, rutebuss og all annen ferdsel i Stormyrveien rundt vår eiendom.

Mht. drift og vedlikehold vises det til at veien har vært i bruk i fem – seks sesonger. Brøyting og annet vedlikehold av veibanen fungere perfekt. Det er også bedt Bymiljøetaten om uttalelse før, uten innsigelser.

Vi anså det svært hensiktsmessig med en utvendig bod som sikret god og tørr lagring, uavhengig av garasje og kjeller. Boden ble etablert på et areal som var i lite bruk (nordvendt mot skråning/ gjerde). Bodløsningen ble akseptert av nærmeste nabo, tiltaket er godt under 15 kvm, og vi var følgelig av den klare oppfatning at etablering av boden ikke ville utløse søknadsplikt. Han har da heller aldri fått noen negative tilbakemeldinger på boden, som både er designet med et dempet uttrykk, med god estetisk utforming og videre fagmessig godt utført. Boden ligger med høyde under nabogjerde, og er i liten grad synlig for omgivelsene. PBE at en skal minske boden og redusere den virker temmelig søkt og som skinnargumentasjon. Da PBE har gitt så mange dispensasjoner for langt større forhold og boden er som en liten bod allerede, minske den vil ikke ha noe for seg. PBE forslag avvises som relevant da det vil stå en liten bod der uansett, om den er på 8 eller 11 kvm2. Forslaget fra PBE oppleves som rigid og ikke relevant!

Etablering av mur har gitt oss et vesentlig mer brukbart uteareal. Ved etablering av støttemur har vi oppnådd vesentlig bedre bomiljøkvalitet ved bedre brukbarhet på utearealene, herunder en tilnærmet flatt vestvendt mark hvor man sikrer ulik type uteopphold.  I denne anledning synes det nødvendig å påpeke at PBE selv har innført et arealkrav på 8x8 m for at utearealer i det hele tatt er brukbare etter kommunens skjønn. Ved etablering av støttemuren har vi nettopp oppnådd dette. I dagens situasjon er det et vestvendt samlet areal på noe over 8x8 m. Det er 8,1 m fra husvegg til gjerde på topp mur. Dette var ikke mulig før etablering av muren.

Muren ligger ca. 1 m fra asfaltert vei og at situasjonen fungerer meget godt i dag.

Vi kontaktet PBE og forhørte seg om det var ok å føre opp ny mur der tidligere mur hadde stått. Vi ble veiledet til ikke å søke, da vi bygget oppå gammel mur, dette som riktig, og vi var unntatt søknadsplikt. Denne oppfatningen styrkes av at det tilsynelatende ikke er noen støttemursaker i nærområdet, til tross for at flere murer er etablert der. Vi har videre vært påpasselige med at arbeidene ble fagmessig utført.

Tidligere mur lå i gammel tomtegrense. Ny mur er ført opp der gammel mur lå. Dessverre var det noe feil med de gamle grensene, hvilket har medført at muren ligger noen få cm. ut i regulert vei. Dette ble først oppdaget ved oppmåling. Muren ligger tilnærmet eksakt på tidligere angitt tomtegrense, som altså er noe feil. Men det ligger såpass mange andre murer bare i Stormyrveien fra veibanen med noen plasser cm. fra asfaltert veibane.

Det bes om at PBE i sin vurdering hensyntar at de konsekvenser et evt. avslag får for oss på ingen måte står i forhold til de konsekvenser tiltaket har mht. omgivelsene. Både konsekvensene for bomiljøkvalitet og ikke minst økonomiske konsekvenser blir betydelige for oss.

Etablering av bod og mur er etter vår oppfatning ikke til vesentlig eller urimelig ulempe for naboer, verken mht. tiltakene i seg selv eller trafikale forhold. Det foreligger for øvrig samtykke fra nærmeste alle naboer som ligger i tilknytning til vår eiendom.

Etter en samlet vurdering er etter vår oppfatning fordelene ved å gi dispensasjon betraktelige, ja uendelige mye større enn ulempene.

Hensynene bak bestemmelsen og formål i plan blir ikke vesentlig tilsidesatt. Dispensasjon kan og bør innvilges. Det er i realiteten ikke en negativ ting eller heftelse med det vi har bygget, kun fordeler og til gunst for alle, selv naboer og trafikkert vei der rutebuss kjører.

Vedrørende trapp: Vi har spurt om denne er søknadspliktig og har enda ikke fått svar før vi fikk pålegg om å rive den. Men på møte den 11.04 ble dette tatt opp med den overdreven tilbakemelding at den som nå står der skal rives. Det er meningsløst og viser bare uviljen som PBE har hatt imot oss over lengre tid.

Den er nå ombygget og går ikke lengre ut i veibanen og går inn på vår egen eiendom. Da er det ikke noe til hinder for at den godkjennes, hvis ikke PBE ønsker å fremdeles ha en sterk og unødvendig uvilje imot oss der en er lempelig over andre, men overhode ikke er det overfor oss.

På mange måter oppleves det at PBE har kjørt med to sett lover. En overfor andre, der en er velvilje og smidig innstilt. Overfor oss finnes en feil på de mest opplagte ting som burde og skulle ha vært godkjent for lenge siden.

For ordens skyld, før trappa ble bygget slengte vi oss i et tau. At PBE ønsker at vi skal tilbake til dette er så urimelig og meningsløst at dette kan ikke etterfølges og etterleves! PBE vedtak oppleves som ikke gjennomførbare og er en form for straff imot oss da vi ikke har vært «lydige» og rettet oss etter rigide vedtak. Her er det regelryttere som prøver å boltre seg imot oss.

Håper at PBE innser dette og snur i denne saken slik at striden imellom oss og PBE kan legges død og vi får godkjent det meget pene og estetiske vi har bygget og som på ingen som helst måte skiller seg ut i negativ forstand. Hvis det skiller seg ut, så er det positivt. Men alt som er bygget oppleves som naturlig og boden spesielt må en komme inn på vår eiendom for å se. Uten en spesielt er ute etter å legge merke til den. Trappa og muren er på ingen som helst måte ruvende, men faller naturlig inn i terrenget og er bygget i stil med alt annet på eiendommen.

Vedrørende at muren har stått i flere år og er ulovlig bygget: I denne anledning henvises til punkter tidligere i brevet. Det erkjennes at muren er ulovlig oppført iht. gjeldende krav, og muren i tråd med normal praksis sendes derfor søknad i etterkant.

Vedrørende plassert mur over tidligere mur: Ny mur er oppført over en gammel mur som var nok under 1 meter, men med gjerde var den godt over 1 meter regner vi med.

Da det er vanskelig å eksakt angi dette, så er det vanskelig å anslå hvorvidt dette er 100% korrekt på millimeteren. Vi konstaterer imidlertid at det tidligere har stått et gjerde og en lavere mur i fm. de aktuelle arealene. Denne kommer fram på vedlegget og ellers er faktisk dette noe av det eneste som vi og PBE er enige om at det har stått mur der i fra før.

Vedørende murens høyde: Murens høyde varierer. Det er ikke korrekt at muren på det laveste er 1,75 m. den er lavere, og max høyde er 185 cm. nabo rett ovenfor oss har murer på 2.5 meter med gjerde 1 meter.

Det forteller oss at muren vår er ingen stor koloss eller ruvende, den er rett og slett bare «normal!»

Vedrørende muren har negativ konsekvens for veitrafikk og vedlikehold: Mht. dette punkt synes det for øvrig nødvendig å påpeke at det er noe påfallende at nabo i Stormyrveien 4, 5 og 6 har skrevet under på disse anførslene. Det er i denne anledning viktig å presisere at vi i dette aktuelle prosjektet på ingen måte ønsker å angi sine naboer slik han opplever at enkelte har gjort i denne sak, som følge av at han har misforstått regelverket og oppført mur/ bod. Men når alle de tre naboene Stormyrveien 4, 5 og 6 selv har murer som alle ligger inntil eller innenfor regulert veigrense, så blir det vanskelig å ikke nevne dette. Når det i tillegg er flere andre murer i området med tilsvarende plassering, så må det sies å være en etablert praksis i det aktuelle området med murer inntil – og faktisk også ut i – regulert veigrense. I fm. både Stormyrveien 4 og 6 ligger også murene helt ut til asfaltert veibane. I Stormyrveien 5 ligger en garasje og mur med tilnærmet tilsvarende plassering i ft. veibanen som det tiltak som nå omsøkes. Vi kan vanskelig se at muren i Krokstien 2c i vesentlig grad påvirker veibanen betydelig mer enn disse tiltak. At 2 nabo(er) har en sammenhengende avkjørsel på over 20 m, og at ingen av de 3 naboene har snumulighet på egen grunn i en enveiskjørt gate, anses for øvrig å bidra betydelig mer negativt mht. trafikale forhold enn den rette muren langs veien som det her søkes om. Men som nevnt – det er ikke tiltakshavers anliggende å henge seg opp i nabos forhold. Man ønsker kun å få bragt i orden egen situasjon. Mht. dette punkt er det for øvrig opplagt at muren som ligger helt ut i veibanen i noen grad påvirker veitekniske hensyn. Etter en samlet vurdering anses imidlertid muren ikke å berøre veitekniske hensyn negativt i vesentlig grad. Mht. veitrafikken påvirkes denne i begrenset grad da sikten etc. på det rette strekket i liten grad endres. Det vises i denne forbindelse til tidligere redegjørelse. Mht. vedlikehold så påpekes det at asfaltkant fortsatt ligger med tilstrekkelig avstand til mur, og at det er en veiskulder i det aktuelle området, slik at man kan lagre noe snø her. For øvrig er det et betydelig areal der muren går inn til terreng hvor det de seneste år har blitt lagret snø. Vi har aldri opplevd dette som vanskelig.  Så vidt vi forstår har heller ikke Bymiljøetaten de senere år registrert en eneste klage eller hendelse, verken mht. at de aktuelle arealene er trafikkfarlige eller vedlikeholdsproblemer. Vi konstaterer at muren har stått i lang tid uten at veimyndigheten i kommunen – som forvalter og vedlikeholder veien – ikke har registrert noen problemer, verken mht. bruk eller drift.

Vedrørende utnyttelse: Det er korrekt at tomten allerede er tilnærmet fullt utnyttet og at tiltakene således utløser dispensasjon. Det er derfor søkt om dispensasjon. Dette er beskrevet grundig både i søknaden. Det er søkt om en bod som medfører en nesten ubetydelig overskridelse av BYA.

Kommentar vedrørende handling i «god tro»:

Det er viktig å til slutt igjen påpeke at vi i aktuelt prosjekt har handlet i «god tro». Vi har rådført oss med PBE, og oppført det vi opplevde som svært vanlige forhold i nærområdet. Ved et søk på «Stormyrveien» i saksinnsyn får man så vidt vi kan se ikke opp noen støttemursaker.

Vi har ingen interesse av å «angi» naboer, men når man har havnet i den situasjonen man har gjort, så er det vanskelig å ikke forsøke å forklare alle sider ved hvorfor man har gjort som man har gjort – og hvorfor man trodde dette var riktig. Bilder fra nærområdet er på ingen måte ment å være bevis for at tiltaket ikke er søknadsplikt (det har man nå forstått), men det framstår som relativt klart at vi handlet i god tro når man ser alle skjæringer/ fyllinger og murer i nærområdet.

Vi føler oss i den anledning forskjellsbehandlet i forhold til flere andre tomteeiere i nærområdet. Det er et kupert terreng i området, og man har noe vanskelig for å forstå at kommunen har tatt dette inn over seg i fm. vedtatt Småhusplan som favner over ca. 29000 eiendommer. 29000 forskjellige eiendommer..

Man trenger strengt tatt heller ikke å bevege seg rundt i nærområdet for å se at det er mange murer der. Det er tilstrekkelig å se hen til det bilde etaten selv har tatt ved befaring. PBE må i denne forbindelse ha passert flere titalls murer på sin befaring. Vi finner det underlig at både saksbehandler som signaliserte at etablering av mur over den gamle muren Videre henvises til situasjonskartet kommunen har solgt. Det kan i denne forbindelse synes som det er etablert flere murer mot vei som ikke er omsøkt, uten at vi ønsker å gå nærmere inn på dette. 

Andre murer/ boder i området og likebehandlingsprinsippet: 

Det er korrekt som PBE skriver i sitt vedtak at mange av murene som er etablert i området nok ble etablert før gjeldende plan ble vedtatt. Det er imidlertid ikke korrekt at alle murene ble etablert før småhusplanen ble gjeldende. Flere murer har blitt etablert ut mot veibanen de seneste årene.

Ved vurdering av aktuell mur i ft. andre murer i området så presiseres det for øvrig at aktuell mur på ingen måte er den største muren i området, verken i høyde eller lengde. Vi konstaterer at PBE i den anledning påpeker at mange murer er oppført før småhusplanen ble gjeldende. Vi undres da på om disse da er lovlige, selv om de aldri er omsøkt og de opplagt må ha vært i strid med både tidligere gjeldende planer og unntaksbestemmelser i plan- og bygningsloven. Vi har i den anledning forståelse for at det anser  urimelig at man er de eneste som blir fulgt opp. 

Vi finner det ytterligere urimelig at PBE forsvarer det vi oppfatter som nabos ulovlig oppførte mur i sin argumentasjon mot vår egen mur.

Vi påpeker i denne anledning at det ikke er korrekt at naboenes mur ikke ligger i regulert vei. Hvorvidt nabos mur er oppført ulovlig er uklart for oss, men det er korrekt som vi påpeker at murene på klagende nabos eiendommer (både mur på andre siden av veien og nærmeste nabos mur) kan en se ligger i regulert så betydelig at her kan en snakke om ulovligheter. 20 cm fra veibanen er da helt annerledes enn 1 meter som er vanlig. Her ser vi atter igjen hvordan PBE har et sett med lover overfor andre, der alt er tillatt selv om det er åpenbart at her skulle noe ha blitt gjort.

Men i vårt tilfelle er alt egentlig i den skjønnes orden, men dette skal rives. Ikke skjønner vi eller de aller fleste hva egentlig PBE holder på med i denne saken..

Vi kan for øvrig ikke forstå hvilken betydning det har at nabos murer (i hvert fall noen av dem) er tilknyttet carport. Murene er ikke lavere, eller påvirker området eller veibane mindre, av den grunn.

Det er for øvrig ikke alle murene i området som ble etablert før småhusplanen ble gjeldende. Flere av murene i området ser ut til å ha blitt etablert etter 2006. Av saksinnsyn kan vi ikke se at det er registrert noen saker i Stormyrveien som angår eksplisitt murer de seneste 100 år.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             

Vi antar at enkelte murer er vurdert i fm. annen bebyggelse, men konstaterer at det uansett kan se ut til at vi har rett i at flere av murene ikke har vært gjenstand for en realitetsvurdering? PBE har ikke klart eller prøvd å tilbake bevise dette. Hvis de har gjord det og vi har avslørt at det ikke har holdt stikk, så svarer en ikke mer. Her er det åpenbart at det er maktmisbruk og annet som PBE holder på med overfor oss.

Mht. naturlig overgang mot vei påpekes det at de færreste tomtene i området har naturlig overgang til vei. På de fleste tomtene langs Stormyrveien er det etablert murer og eller skjæringer i en eller annen form. Flere av disse har tilsvarende størrelse som aktuell mur.

Mht. kravet om naturstein så påpekes det at det er stor variasjon på murene i området, og at det er et betydelig antall murer i pusset mur og betong, altså med tilsvarende uttrykk som den aktuelle muren. Det vises i denne forbindelse til eksempelvis til murene i Stormyrveien 9 og 12.

Mht. sammenhengende grønne arealer så oppfatter tiltakshaver PBEs argumentasjon som litt i overkant søkt. Igjen henvises det til tilnærmet alle tomtene i nærområdet hvor dette grøntarealet er brutt opp med en eller annen form for terrengarbeid – primært etablering av murer. Alle klagende naboers eiendommer avsluttes mot vei med det PBE omtaler som unaturlig overgang som bryter de grønne sammenhengende arealene mot vei.

Vi stiller oss undrende til at beboere i nærområdet skal ha fått dispensasjon for en oppført bod (sak 201316839 – Stormyrveien 9C). Vi forundret over at det er mulig å gjøre så store forskjeller på mennesker som PBE her gjør når det er snakk om ulovligheter og dispensasjon, men vi konstaterer i hvert fall at det også her er snakk om en ulovlig oppført bod og at det i saken ble overskredet % BYA 61.3 %. Ord strekker ikke til hvor stor forskjell det er gjort på oss og andre her i Oslo. Men samtidig ønsker vi nå å sette en strek over alt og om mulig bli gitt dispensasjon på de nesten ubetydelige overskridelser vi har på vår eiendom og at PBE ikke ser seg tjent med å la denne saken fortsette og fortsette!

Det er åpenbart at PBE her og ellers operer med to sett med lover. En ting tillatt for andre, ikke noe for oss.

Mht. uteoppholdsareal: 

PBE har i sitt vedtak vedrørende bod vektlagt uteoppholdsarealene. Vi opplever denne argumentasjon i noen grad å være motstridende da etaten i fm. bod vektlegger utearealet mye, mens man i fm. forbedringen av utearealet knyttet til muren ikke tillegger dette nevneverdig vekt. Vi forstår etaten mht. at bod i noen grad beslaglegger areal avsatt til uteopphold, jf. gitte tillatelser til boliger. Vi forstår også at etaten har lagt til grunn at skrånende terreng (inntil 1:3) anses som brukbart (uteoppholdsarealene mot vest dersom man ikke etablerer mur). Mht. avsatt uteareal så vil vi påpeke at grunnet endrete bestemmelser mht. beregning av uteoppholdsareal, så har faktisk utearealene til boligen regneteknisk økt, jf. gitte tillatelse til bolig, selv etter etablert bod. Før anså ikke PBE arealer i fm. takterrasse å være «brukbare», mens iht. endrete bestemmelser så gjør de det. Således oppfylles krav til uteareal uavhengig av om boden etableres eller ikke. Mht. utearealene mot vest så vil vi igjen påpeke at flate arealer gir bedre muligheter for variert uteopphold enn skrånete arealer. Det bes i denne anledning om at kommunen ser hen til nabotomtene, og de fleste tomter nedover Stormyrveien (hvor trapping av terreng er forholdsvis utbredt) i sin klagesaksvurdering. Det framstår opplagt at det ikke bare er tiltakshaver som har hatt et ønske om å flate ut det kuperte terrenget med et ønske om flatt uteområde.

Muren ble bygget etter samråd med Kaja Aubert Lange.

Vi har vår opplevelse og syn på saken som PBE må ta innover seg hvis det skal bli en løsning på denne saken og konflikten som har vært her. På mange måter kan en si at her er avstanden stor, men da må en jenke seg og prøve å se saken også fra motparten sin side som er oss, Jan Kåre og Berit N Christensen.

Vi har fått veiledning flere ganger, her er hva som faktisk skjedde.

Vi flyttet inn her i 2012. I 2013 ringte vi ned til vår daværende saksbehandler Kaja Lange Aubert. Det ble ringt ned 2 – 3 ganger, for å være sikker på at vi gjorde det riktige.

Det er ikke lett å gjengi dette seks år etterpå, og når det var flere telefonsamtaler føles det som èn når det er seks år etterpå.

Hva skjedde da med de telefonsamtalene vi hadde med vår daværende veileder Kaja Lange Aubert?

Mener å huske at vi ringte ned medio april og august 2013? Det ligger seks år tilbake i tid, det er lenge siden og vanskelig å huske detaljert hvert ord slik det ble sagt, men etter min erindring svarte hun slik som dette.

Da spurte jeg om følgende, vi har satt opp trapp og har lyst å sette opp mur. Trapp mener jeg vi satte opp 2013, da vi før dette hadde hatt et tau som vi slengte oss ned på i Stormyrveien, og tro det eller ei, det er til dette nivået dere har gitt oss pålegg om å gå tilbake til.

At vi skal bruke et tau å slenge oss ned på veien med. Du tror det ikke, men slik hadde vi det før vi bygget trappa som det er gitt oss pålegg om å rive, fatte det den som kan. Vi gjør det ikke, aldri aktuelt for vår sikkerhet og alt å etterkomme slike forskrudde og mørke vedtak som PBE operer med.

Jeg spurte om hva som skal til for å bygge en mur, til det fikk jeg til svar at om det var bygget en mur der fra før, så var det ikke søknadspliktig å bygge en oppå den. Dette svarte Kaja Lange Aubert.

Jeg sa ja, og da svarte Kaja Lange Aubert at da var det ikke SØKNADSPLIKTIG DA DET VAR BYGGET EN MUR FRA FØR!

DETTE GÅR NOK BRA!

Jeg sa videre at vi ser for oss en mur på 1.5 – 2 meter og 1 meter gjerde.

Dette var ikke noe problem sa hun, da andre fra før av har høyere mur enn dere. Deres er 2.5 meter med 1 meter gjerde.

I 2013 ringte jeg til og med en ekstra gang, sånn for sikkerhets skyld og spurte om det samme, og de samme svarene ble gitt.

BYGGING OPPÅ GAMMEL MUR VAR IKKE SØKNADSPLIKTIG.

Så lenge det var en mur der fra før, så slapp vi å søke selv om muren ble annerledes. Med andre ord, vi fikk tillatelse i forkant av vår bygging av denne muren.

Det ble også spurt og snakket om avstand fra vei der 1 meter fra veibane var det som måtte til p.g.a. snømåking etc.

Angående trapp.

Problemet med den etter vi tok dette opp på møte den 11.04.19 var at den gikk ut i veibanen. Dette er nå rettet opp og vi går da i trappa fra vår eiendom, og trappa går også inn og ut i fra vår eiendom. Da bør den godkjennes slik den er nå, uten noe ekstra. Trappa har PBE ikke interessert seg for før etter møte den 11.04.19 da vi atter igjen nevnte den for om mulig også få den godkjent.

Det å ha adkomst fra Stormyrveien er også for oss nødvendig for vår sikkerhet da det er både vanskelig å finne frem for utrykningskjøretøy som vi har erfaring med. De måtte komme fra Stormyrveien gjennom trappa vår for å finne frem da det også er andre som parkerer slik bilene sine – en lovlig – at det er nødvendig og naturlig å ha trapp og adkomst fra Stormyrveien, som alle andre som bor imot Stormyrveien har.

Bod

Her er det snakk om kun noen få kvm2 som er utnyttet ekstra på utnyttelsesgraden på tomten. Disse kvm2 er slik vi ser det så lite og når PBE ellers har vært så lemfeldige med å gi dispensasjoner. Ja, opptil 57 ganger mer enn hva vi trenger i enkelte tilfeller, da forventer vi at det ordner seg greit med de få kvm2 vi trenger dispensasjon for.

Bod trenger vi også da huset er slik bygget at vi må gå igjennom flere rom for å komme til innvendig bod. Samt at vi har en liten leilighet ordnet til som har det på samme måte. Slik at vi har innvendig delt vår lille sportsbod i to slik at det er en liten og påkrevd bod på oss begge to. Det gjør at ting står sikrere og lettere å holde orden på ting som brukes mer jevnlig. Da de bodene som er innvendig er mer som sommer og vinterboder. Der en har ting som en mer bruker og legger til side sommer og vinter. Men utvendig sportsbod er lettere og bedre å ha til ting som brukes oftere. Utvendig sportsbod er nesten påkrevd med en slik løsning vi har på huset og slik vi bruker tingene våre.

Mur.

Er enig med at dette er ikke slikt det bør og skal være, alt skulle ha vært skriftlig ser en enkelt i ettertid. Men at ting har blitt som det har blitt ser vi på den unødvendige harde og næsten umenneskelige behandlingen vi har fått av PBE. Dette er vår subjektive opplevelse. Derfor bør PBE tenke nøye igjennom om de er tjent med å la en «kamp» fortsette eller godkjenne muren som den er som er ikke til hinder eller sjenanse for noen. Faktumet er at veibane er blitt større etter muren ble bygget da fyllmassen før den ble bygget lå ca. 20 cm lenge ut i veibanen før muren ble bygget.

Små tilleggsopplysninger og våre synspunkter

Disse sakene har pågått alt for lenge og vi ønsker å komme «i mål» med det estetiske, pene og funksjonelle vi har bygget. Av alle argumenter som er brukt imot oss kan vi kun se et som relevant. Det er at trappa ikke skulle gå ut i veibanen.

Men dette er nå ordnet av fagkyndig snekker som alt annet på vår eiendom.

F.eks. når plan og bygningsetaten sammenligner vår eiendom med andre såkalte ulovligheter der brann- og redningsetaten, bymiljøetaten og andre har vært inne i bilde. Viser det dess

verre en manglende forståelse hva denne saken dreier seg om. Det er å rive noe som er så bra det er mulig og forblitt og som ligger på vår eiendom. Det er faktisk ikke en negativ ting med det vi har bygget så langt vi kan se, bare fordeler og til gunst for alle. At muren også ligger ute i veibanen er skinnargumentasjon. Når muren ligger nå 20 cm lengre inne enn slik eiendommen var før, samt at den er bygget oppå gammel mur etter anvisning av PBE. Her blir argue3mtasjon imot oss fra PBE ikke relevant sett fra vårt ståsted! Håper derfor at denne søknaden kan bringe orden i alle forhold og alt blir nå godkjent uten avvisning mer!

Vi har opplevd at stort sett alle argumenter som er blitt brukt imot oss er ikke relevante, urettferdige og inkonsekvente. Ikke minst når en ser at andre får godkjent med bl.a. få utnytte tomten 57 ganger mer enn oss. De får ha sitt stående og vi skal rive vårt. Når PBE argumenterer at de skal ha lov så har de en annen «regel» enn oss. Dette er i våre øyne så absurd og meningsløs argumentasjon at det er som å si at har en Tesla kan en kjøre i 100 kmt i 50 sone, men andre må holde fartsgrensen. Slik har argumentasjon vært fra PBE, uforståelig, urettferdig og meningsløs!

Naboers klage

Slik det ser ut for oss, så har at naboer har klaget på oss om alt mellom himmel og jord ikke vært akkurat positivt. Har lest igjennom hva de har klaget og faktisk av alt de har kommet med av skremselspropaganda at det skulle bli nesten umulig å brøyte og kjøre forbi muren vår. Nå etter over 5 år i ettertid ser vi at alt de har kommet med har ikke noe vært hold i, eneste som vi kan være noe enig i. Det er av trappa gikk en rett ut i veibanen, dette er nå rettet opp slik at en går rett ut på vår eiendom når en går ned i fra trappa. Når en går opp i trappa, så er det også nå fra vår eiendom. Den er forandret med hele 60 cm inntrukket i forhold til før. Men det aller viktigste og som har vært ankepunktet imot den er at når går en både til og fra trappa fra vår eiendom.

Men det vi har bygget, så er det egentlig bare fordeler, ikke noen bakdeler.

Konklusjon:

Søknaden anses å være komplett. Tiltaket berører ikke veitekniske hensyn i betydelig grad. Tiltaket medfører ikke vesentlige ulemper for omgivelsene. Tiltaket tilfredsstiller etter vår oppfatning etter en samlet vurdering den samlede plan- og bygningslovgivningen, med tilhørende reguleringsbestemmelser og forskrifter, og kan tillates.

Se vedlegg med bilder og diverse sendt på annen mail.

Er noe som eventuelt dere mener mangler i søknaden, så regner vi med at dere eventuelt kan se om dere kan bruke den dokumentasjonen som ligger i de gamle sakene?

Det er så mye stoff her, at skal en ta med alt så finnes det nok mer enn nok.

Men alt kan ordnes eller ettersendes.

Mvh

Berit og Jan Kåre Christensen

Krokstien 2 c

0672 Oslo