Nr. 2999: Johannes Brodwall ankeskriv til PBE er sladdet av uforståelige grunner! Her er skrivet usladdet!

 Nr. 2999:

Johannes Brodwall ankeskriv til PBE er sladdet av uforståelige grunner!

Her er skrivet usladdet!

 

Det er noe gammelt kommunistisk over Plan- og bygninsetaten i Oslo.

De lever og operer som de gjorde under kommunist tiden, stakkars mennesker!

 

Her siste artikkel om Brodwall

https://blog.janchristensen.net/2022/03/nr-2998-johannes-brodwall-ma-rive-mur.html

 

Johannes Brodwall kamp imot Plan- og bygninsetaten ligner veldig på vår kamp.

Det er greit at ting er såkalt «ulovlig.»

Men når det viser seg at det er mer til gunst enn til ulempe, skal de gis dispensasjon og godkjennes.

Faktisk både i vår sak og i Johannes Brodwall sin sak er det kun fordeler, ikke en eneste ulempe.

Bortsett ifra at det er en eller annen paragraf som gjør at det er ikke helt innenfor regelverket.

Men vi begge er blitt veiledet av PBE, dog muntlig først og fremst.

Se her hva Brodwall skriver på den Himmelske blogg:

 

«Vi søkte hjelp.

Vi ringte kommunen før vi satt opp muren og fikk svar om at den ikke var søknadspliktig.

Blir det viser seg å være feil sendte vi søknad om dispensasjon.

Til tross for at det er mange større murer i området ble det avslått.»

 

Eneste ulempen er at PBE ikke får fortsette med sine herjinger, det er da et gode!

 

Les selv Johannes Brodwall sitt skriv her, usladdet!

 

Klage på avslag om dispensasjon for støttemur Vardeveien 3a

Vi viser til sak 202106020 - 20 søknad om rammetillatelse for oppføring av støttemurer med dispensasjonsøknad for småhusplanen § 6.5

 

Vi mener søknaden burde vært godkjent av følgende grunner:

• Dispensasjonssøknaden oppfyller kravene til plan- og bygningsloven paragraf §19-2
• Omgjøring av tiltaket vil utgjøre et betydelig og unødvendig naturinngrep
• Tiltaket står i forhold til en rekke tilsvarende tiltak som har blitt tillatt i eiendommens nærområde
• Oslo Plan- og bygningsetat har brutt veiledningsplikten i denne saken og i behandling av støttemurer generell. Saken går på bekostning av den almene rettsikkerheten
• Avslaget krever reversering av et tiltak som allerede er oppført i henhold til veiledning fra etaten og medfører tap av en oppnådd rettigheter med opprivende konsekvenser for tiltakshaver

 

I denne saken har vi benyttet oss av veiledning publisert på kommunens offisielle websider som fremstår som misvisende. Saken reiser derfor prinsipielle spørsmål om rettssikkerheten og etatens evne til å formidle politisk besluttet byutvikling

Bakgrunn for saken

Vi bestemte oss i 2015 for å forsøke å oppføre støttemurer i hagen for å gjøre tomten egnet for lek og opphold. Vi ventet barn nr 2 og følte behovet for et lekeområde som ikke kunne realiseres med den eksisterende oppbyggingen av tomten

 

Etter å ha mottatt et skriftlig svar på forespørsel om veiledning våren 2015 gikk vi i tenkeboksen. Jeg må innrømme at vi da ikke fullt ut evnet å forstå svaret. Så fikk vi høre om nye forskrifter som forenklet regelverket og som trådte i kraft sommeren 2015. Vi leste med vår daværende forståelse tilgjengelig informasjon på nettet og ringte til Plan- og bygningsetaten for veiledning. I telefonsamtalen fikk vi klar veiledning: "om dere bygger under 1 meter, 1 meter fra nabogrensen trenger dere ikke søke".

 

Denne informasjonen er konsistent med det som står på kommunens nettsider om støttemurer som har vært uendret iallefall fra vi ble klar over avviket (tidlig 2020) inntil dagens dato. (Se vedlegg 3)

 

Det viser seg imidlertid at informasjonen vi mottok fra kommunen ikke er korrekt. Til tross for at vi oppga vår adresse ble vi ikke informert om at reglene er forskjellig for vår eiendom. I likhet med de aller fleste eiendommer med hage (og mulig behov for støttemur) er vår eiendom regulert under småhusplanen som setter en begrensning på 0,5 meter.

 

Etter et krevende prosjekt der den første leverandøren gikk konkurs og vi måtte bytte leverandør sto støttemurene ferdig sommeren 2016 og hagen har fungert som en grønn oase og lekeplass siden da. Vi har plantet nye voksne trær for å gjøre området grønt og plantet busker og blomster. Barna har fått lekestativ (arvet fra naboer som bygget ut sin hage) og trampoline.

 

Når vi i 2020 søkte om påbygg på vår bolig gjorde etaten oss klar over avviket, til vårt store sjokk. Vi sjekket umiddelbart kommunens nettsider som unektelig sa at støttemurene var tillatt. Først etter telefonsamtale med saksbehandler Christian Gran 27. februar 2020 ble vi bevisst på bestemmelsene i småhusplanen.

 

Vi har søkt om dispensasjon for å få godkjent det allerede oppførte tiltaket. Dette har vært en ubehagelig prosess med stadig frykt for å miste barnas lekeplass og søvnløse netter. Saksbehandlingen har vært langsom og preget av misforståelser, der saksbehandler virker motvillig til å forholde seg til den faktiske situasjonen. Dette har naturlig nok gjort prosessen personlig belastende.

 

Pga en misforståelse innvilget etaten rammetillatelse til en endret situasjonsplan, som da faktisk ikke ville være søknadspliktig. Etter at vi påklaget dette utfallet behandlet endelig etaten dispensasjonssøknaden, men ga avslag på denne.

 

Dette er en klage på dette avslaget.

 

Tiltakets utforming er beskrevet i søknaden og gjengis ikke i klagen.

Tiltaket oppfyller krav til dispensasjon

 

I plan- og bygningsloven paragraf § 19-2 står det

 

Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen.

 

Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, hensynene i lovens formålsbestemmelse eller nasjonale eller regionale interesser, blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.

 

Tiltaket er nabovarslet og det foreligger samtykke fra alle tre berørte naboer.

 

Tiltakets viktigste fordel er at dette gjør hagen egnet for aktivitet og lek ihht småhusplanen paragraf §12 (“Uteoppholdsareal skal plasseres best mulig i forhold til sol og støy/andre miljøbelastninger, skal være egnet for aktivitet og lek og skal ligge godt tilgjengelig fra boligen”). I tillegg gjør tiltaket det mulig å plante mer grønt i hagen og hagens nåværende tilstand har vært et bidrag til grøntpreget i nærområdet.

 

Kommunen er uenig i vår vurdering og skriver “Denne fordelen vurderes imidlertid som begrenset, da det er mulig å skape trygge utearealer for lek og aktivitet uten at store deler av tomten flates ut.” Her mener vi at vår kunnskap om tomten er adskillig bedre enn saksbehandler. Vi har opplevd tomten før og etter tiltaket og mener saksbehandlers vurdering er basert på spekulasjon fremfor konkret kunnskap om situasjonen. Det er ingen tvil om at omgjøring vil innebære at våre barn mister sin lekeplass.

 

Den tydeligste ulempen er eventuell visuell påvirkning for andre parter. Da mesteparten av muren er skjult bak tujahekk, må dette regnes som minimalt.

 

Etatens avslag er begrunnet i at tiltaket utgjør terrassering som er i strid med hensikten bak bestemmelsen. Småhusplanen paragraf §6.5 sier:

 

Ved alle tiltak etter plan- og bygningsloven (pbl) skal det legges stor vekt på bevaring av eksisterende terreng og vegetasjon. Terrenginngrep for å oppnå høyere utnyttelse, annen plassering eller høyere gesims- og terrenghøyde enn tomtens naturlige topografi legger til rette for tillates ikke. Ferdig planert terreng skal tilsvare eksisterende terrengnivå. 

 

Tiltaket endret ikke utnyttelsen eller tomtens grunnleggende topologi og er ikke i strid med dette hensynet bak bestemmelsen.

 

Kommunen angir i sitt avslag “Støttemurene medfører at terrenget på eiendommen fremstår som i sin helhet bearbeidet, og skaper en unaturlig overgang mellom gjeldende eiendom og samtlige naboeiendommer.” Vi mener at dette er en dårlig vurdering. Når vi bygget murene la vi vekt på at overgangen til Vardeveien 1 og Vardeveien 3b (nå også Vardeveien 3c) skulle være topografisk naturlig, samtidig som den bør være med å definere tomtegrensene.

 

Vi hevder at terrengendringene ikke vesentlig tilsidesetter bestemmelsene da disse er står i forhold til andre tiltak i nærområdet. Dette beskrives nærmere i seksjonen om forskjellsbehandling.

 

 

Bildet viser tujahekk mellom Vardeveien 3c og 3a. Som det kommer fram av bildet er den nederste støttemuren helt skjult av hekken mens den øveste muren er delvis skjult. Bildet er tatt fra hagen til Vardeveien 3c

 

 

 

Bildet viser støttemuren mellom Vardeveien 3a og Vardeveien 1. Støttemuren er skjult bak tujahekk. Muren går inn i naturlig topografi i overgangen mellom eiendommene som heller nedover mot naboeiendommen.

Bildet viser overgangen mellom Vardeveien 3a og 3b. Natursteinmuren med høyde opp til 2 meter er av eldre karakter og definerer en naturlig avgrensning av uteområde rundt naboeiendommen Vardeveien 3b. Den nye støttemuren er lagt opp til å fortsette den etablerte topografien langs nabogrensen.

 

 

 

Kommunen angir “Videre skaper støttemurene en terrassering, og avstanden mellom de to «trinnene» er mindre enn 6 m.” Som kommunen selv siterer fra småhusplanen gjelder 6 meter i terrengets fallretning. Korteste avstand i terrengets fallretning er 7.6 meter.

 

Kommunen angir også i avslaget som ulempe at “dispensasjon fra tillatt terrenginngrep i denne saken [..] kan vanskeliggjøre det pågående planarbeidet“. Ulemper for forvaltningsinstansens arbeidsprosesser kan ikke anses som en ulempe ved et tiltak. Ettersom muren ikke avviker fra tilsvarende tiltak i nærområdet er det også vanskelig å se at denne muren gir grunn for planarbeid som vil bli hendre av at dispensasjon gis.

 

Det bemerkes også at kommunen har sviktet alvorlig i å følge opp reguleringen ved å publisere og ikke korrigere svært misvisende veiledning på kommunens nettsider. Å legge ansvaret for planarbeidet på innbyggere når kommunen ikke er i stand til å feie for egen dør er svært urimelig.

 

Vi viser med dette at tiltakets fordeler klart er større enn ulempene og at tiltaket ikke kan sies å vesentlig tilsidesette hensynet bak bestemmelsen. Sett i lys av tillate tiltak i området kan ikke terrenginngrepet anses som vesentlig

 

Dersom vi tar skrittet tilbake til selve hensikten bak småhusplanen: å understøtte småhusbebyggelse med grønne hager som brukes av beboerne. Tiltaket har muliggjort en vakker hage som fungerer både som grøntområde og lekeplass. Hagen er ikke til sjenanse for naboer eller skaper andre direkte problemer, men er i stedet et bidrag til småhuspreget og mer grønt i nabolaget. Å kreve tiltaket reversert når det understøtter nettopp dette formålet er et uforholdsmessig inngrep.

Omgjøring vil utgjøre et naturinngrep

I sin vurdering av fordeler og ulemper ved tiltaket utelater kommunen ulempene ved omgjøring. Under normale omstendigheter bør ulemper som følge av omgjøring av feil ikke vektlegges, men når denne feilen oppstår på grunn av feil veiledning fra kommunen bør det ha vesentlig relevans.

 

Det er sannsynlig at omgjøring av tiltaket vil utgjøre et betydelig inngrep i området. Det vil antageligvis måtte anvendes anleggsmaskin for å flytte steinene i muren som har blitt støpt sammen for å sikre bygningskvalitet. Omgjøringen i seg selv og anleggsarbeidet vil skade beplantning av trær og busker. Hagen er nå frodig og veletablert og et slikt inngrep er ikke ønskelig sett opp mot småhusplanen.

 

Kommunen skriver i sitt avslag “Som følge av tiltaket felles det syv trær på eiendommen, men ettersom disse ikke er å regne som «større» trær etter småhusplanen § 6.7 er ikke disse omfattet av trevernet i bestemmelsen”. Selv om det er korrekt at trærne ikke har vern strider det mot hensikten bak småhusplanen å felle trær unødig.

 

I sitt avslag skriver kommunen: “S-4220 (småhusplanen) er for tiden under revisjon. [...] På bakgrunn av dette ønske vi derfor ikke å gi dispensasjon fra tillatt terrenginngrep i denne saken da det kan vanskeliggjøre det pågående planarbeidet, og medføre at grøntareal og andre kvaliteter i området går tapt.” Sett i lys av at omgjøring vil med sikkerhet medføre at grøntareal går tapt hevder vi dette er en dårlig vurdering.

Forskjellsbehandling

I avslaget skriver kommunen: “Uavhengig av om vilkårene i pbl. § 19-2 andre ledd er oppfylt, er det fortsatt opp til kommunens forvaltningsskjønn å bestemme om dispensasjonen skal gis.“

 

Spørsmålet om tiltaket tilstrekkelig bevarer eksisterende terreng et spørsmål om skjønn og om dette et vesentlig avvik. Her bør det legges til grunn hva har blitt tillatt i området generelt. I vedlegg 1 har vi dokumentert en rekke tilsvarende tiltak. Noen eksempler nevnes spesielt:

• Vardeveien 2: her har det blitt opparbeidet terrassering både i forbindelse med hage og et meget dominerende tiltak i forbindelse med biloppstillingsplasser med støttemurer på opptil 2 meters høyde. Eiendommen ble bygget ut for ca 10 år siden og etaten bør antas å ha kunnskap om forholdene
• Vardeveien 5: På selve grensen mellom Vardeveien 5 og Olleveien 6 er det oppført en 1 meter høy støttemur. Begge eiendommene hatt blir utviklet de siste 15 årene og etaten bør antas å ha kunnskap om forholdene
• Vardeveien 7: I forbindelse med innkjøring er det oppført støttemurer opptil 2 meter. Selv om §6.5 gir unntak for innkjørselen bør denne type tiltak vurderes opp mot hva som utgjør et “betydelig terrenginngrep”
• Vardeveien 4b: 1 meter høy forskalingsmur mot veien for å utnytte hageområde
• Jonsokveien 6: Her er det oppført en 5 meter høy støttemur for å opparbeide hageområde. Muren er fra før småhusplanens tid
• Vardeveien 3b: Støttemur mot grensen til tiltakets eiendom. Denne støttemuren er av historisk opprinnelse og eldre enn småhusplanen. Men den setter rammene for naturlig terrenginngrep og hva som kan regnes som eksisterende terreng i umiddelbar nærhet det søkte tiltaket. Den søkte støttemuren har tilsvarende høyeste høyde som denne eksisterende muren

 

Med unntak av Jonsokveien er disse tiltakene alle under 100 meter fra vår eiendom. Listen og vedlegg 1 gir bare noen få eksempler på støttemurer i umiddelbar nærhet.

 

I det umiddelbare nærområdet til eiendommen er det altså betydelig antall støttemurer som endrer terrenget mer enn det søkte tiltaket. Mange av disse murene er av nyere dato. Å kreve tiltaket reversert vil utgjøre en forskjellsbehandling.

Hensyn til rettssikkerhet og veiledningsplikten

Veiledningsplikten er beskrevet i forvaltningsloven §11:

 

Forvaltningsorganene har innenfor sitt sakområde en alminnelig veiledningsplikt. Formålet med veiledningen skal være å gi parter og andre interesserte adgang til å vareta sitt tarv i bestemte saker på best mulig måte.

 

[...]

 

Etter forespørsel fra en part og ellers når sakens art eller partens forhold gir grunn til det, skal forvaltningsorganet gi veiledning om:

 

a.    gjeldende lover og forskrifter og vanlig praksis på vedkommende sakområde, og

b.    regler for saksbehandlingen, særlig om parters rettigheter og plikter etter forvaltningsloven. 

 

NOU 2019:5 fremhever at “Veiledningsplikten bidrar dermed til å ivareta den enkeltes rettssikkerhet og til å fremme en god og effektiv forvaltning” og “Veiledningsplikten skal være privatpersoners primære rettshjelpsgrunnlag. Formålet er at veiledning skal gjøre det mulig for den private å ivareta sine interesser på egen hånd”. Dersom veiledningen er feil vil dette være en trussel mot den enkeltes rettssikkerhet.

 

I dette lyset må veiledningen som ble gitt i denne saken anses som svært problematisk med konsekvenser for rettssikkerheten.

 

Det er to steder veiledning ble gitt som var utslagsgivende for at tiltaket ble oppført. Det første var telefonsamtalen mellom oss og plan- og bygningsetaten den 5. oktober 2015 og andre var elektronisk veiledning på kommunenes websider

Feilaktig veiledning per telefon

Telefonsamtalen 5. Oktober 2015 er referatført og send som mail mellom oss på samme dag. Email med referat er i vedlegg 2. Konklusjonen fra telefonsamtalen var at støttemur på 1 meter var tillat dersom den sto 1 meter fra nabogrenser.

 

I en senere telefonsamtalen med saksbehandler Christian Gran 27. februar 2020 når situasjonen ble avdekket kom det frem at feil rundt støttemurer var vanlig. Vi fikk inntrykk av at feil i veiledningen per telefon var en vanlig hendelse. Vi har det siste året vært oppmerksom på to andre beboere andre steder i bydelen som har gjort samme feil basert på tilsvarende veiledning (beboerne ønsker å være anonyme)

 

Det er viktig å presisere at telefonsamtalen var utslagsgivende for situasjonen. Vi ønsket å oppfylle reglene og hadde en ærlig oppfatning av veiledningen. Det ville naturligvis være urimelig å anta at vi tok en sjanse ved å bevisst ignorere informasjonen vi ble gitt.

 

Her er det viktig å bemerke at veiledningen skal gis på mottakers forutsetninger som fremheves i NOU 2019:5: “Hva forvaltningsorganet konkret har grunn til å ta opp i veiledningen, vil avhenge av hvor konkret og presis henvendelsen er, og i hvilken grad organet kan regne med at vedkommende har forkunnskaper om spørsmålene. Veiledningen bør altså være brukerrettet.” (side 251)

 

Vi var på dette tidspunktet uerfarne som huseieren og den som ringte hadde også ikke norsk som førstespråk, til tross for god norsk språkbeherskelse. Veiledningen burde derfor vært gitt med forventning om lite forkunnskaper. Spesielt er det kritikkverdig at det ikke ble informert om at andre regler gjelder for vår konkrete eiendom, når vi oppga adressen på telefonen.

 

Telefonsamtalen i seg selv burde utgjøre et betydelig brudd på etatens plikt til å gi veiledning som betydelig påvirket vår mulighet til å fremme vår hevd.

 

Etaten har påpekt at vi har mottatt skriftlig veiledning i starten av 2015. Denne veiledning ga korrekt fremstilling av regelverket, men det ble vedtatt endringer i plan- og byggeforskriften etter at brevet var sendt som endret reglene. Vi ringte for å få veiledning om disse endringene. Svaret vi mottok var feil og avgjørende for sakens utfall.

Villedende allmenn elektronisk veiledning

I tillegg til telefonsamtalen benyttet vi oss av informasjon på kommunens websider. Vi har ikke informasjonen slik den forelå på dette tidspunktet, kun slik den forelå 2020. Informasjonen har vært uendret siden da og vi antar at den var tilsvarende i 2015. Kopi av websidene finnes i vedlegg 3.

 

På sidene står det: "Du trenger ikke sende byggesøknad dersom du setter opp en mindre støttemur med høyde inntil 1,0 meter, minst 1 meter fra nabogrensen". Det står unntak for avstand til vei og rørledning, men ingenting annet. (Vedlegg 3)

 

Websidene inneholder en link til en veileder (9 siders PDF), som referert til reguleringsplan, men websiden med linken er formulert på en slik måte at det ikke virker nødvendig å sjekke dette krevende dokumentet dersom 1-meterskravet er oppfylt.

 

Veilederen i seg selv er også problematisk. I seg selv beskriver veilederen også 1-metersregel tydelig. Det står "Reguleringsplanen på eiendommen din kan ha bestemmelser som er strengere enn de generelle reglene." En normal antagelser vil allikevel være at de som er omfattet av en veldig utbredt reguleringsplan ikke vil ha strengere bestemmelser med mindre dette nevnes. Når veilederen beskriver i detalj regler som ikke er korrekte for den mest utbredte reguleringsplanen for aktuelle eiendommer er det stor risiko for at dette vil misforståelses av publikum.

 

Det er naturlig at innbyggere får informasjon i økende grad gjennom digital informasjon på offentlige hjemmesider. NOU 2019: 5 skriver: “Mange veiledningsbehov kan i dag dekkes ved hjelp av generell veiledning, enten det skjer digitalt på forvaltningsorganets hjemmesider eller ved trykt materiale. Dette er særlig aktuelt for spørsmål som ikke knytter seg til konkrete forhold eller saker. Når det foreligger lett tilgjengelig generell veiledning som kan gi svar på slike henvendelser, kan det forebygge enkeltstående henvendelser direkte til forvaltningsorganet” Da er det spesielt viktig at den informasjonen som publiseres er egnet til å gir korrekt bilde og ikke villeder innbyggerne.

Konsekvenser for rettssikkerhet og byutvikling

Vi har selv observert og vi har hørt etaten antyde at avvik fra reglene for støttemurer er vanlig. Dette har allmenn konsekvens for innbyggernes rettssikkerhet og for byutviklingen generelt.

 

Det må antas at det er mange personer som er i samme situasjon som oss, der de har oppført en støttemur som viser seg å være ulovlige. Dersom vårt hage kreves destruert vil det skape en presedens som vil sette alle disse personene i en tilsvarende uavklart rettsposisjon, der de risikerer å miste det som oppleves som en etablert rettighet over egen eiendom

 

Etatens praksis ved veiledning på telefon og på kommunenes websider undergraver også mulighet for reell politisk styring av byutviklingen. Dersom veiledningen som gis er i strid med den politiske besluttede reguleringsplanen vil faktisk byutvikling avvike fra den politisk besluttede målsetning.

 

Etatens manglende evne til å veilede i henhold til besluttet regelverk bør ha konsekvenser for etatens ledelse

 

Vi mener at etaten bør innføre en praksis der man oppfordrer innbyggere til å forespørre skriftlig avklaring i alle saker der forskjell i reguleringsbestemmelser kan gi forskjellig utfall. I dette tilfellet sier veiledningen om at søknad ikke er nødvendig, men et annet sted skrives at det finnes unntak. Dette er en kommunikasjon som ikke er forenelig med Oslo kommune sine strategiske mål om at "kommunikasjon er tydelig og lett forståelige". (https://www.oslo.kommune.no/politikk/sentrale-planer-og-styringsdokumenter/kommunikasjonsstrategi-for-oslo-kommune)

 

Det bør også gjennomføres en gransking av etatens rutiner rundt veiledning per telefon når det gjelder støttemur. Om vårt inntrykk er korrekt er det sannsynlig at de som gir veiledning per telefon ikke selv har korrekt forståelse av regelverket.

Øvrige momenter i saksbehandlingen

Vi bemerker at i telefonsamtalen med saksbehandler Christian Gran 27. februar 2020 oppfattet vi at saksbehandler uttrykte fordommer mot vår ansvarlig søker basert på dennes bakgrunn. Vi frykter at dette også kan ha hatt urimelig påvirkning på behandlingen av vår søknad

Avslaget krever reversering av et etablert posisjon

I seg selv kan ikke veiledning regnes som et vedtak. Det er allikevel naturlig å anse situasjonen som en etablert rettslig posisjon i at vi allerede har bygget støttemurene og opparbeidet området med beplantning basert på veiledning fra kommunen. Avslaget innebærer i praksis en omgjøring av denne posisjonen som er svært opprivende og innebærer en urimelig kostnad og investeringstap.

 

Situasjonen vi har dokumentert rundt veiledning, både i denne spesifikke telefonsamtalen og ved allmenn publiserer informasjon, undergraver forutberegnelighet og innbyggernes mulighet til å utøve sine rettslige interesser.

 

Hensynet følger spesielt fra NOU 2019:5  "Det som især kan tale mot en omgjøringsadgang, eller som iallfall taler for at den ikke bør være for vidtrekkende, er hensynet til parten og andre berørte som kan ha innrettet seg etter avgjørelsen" (side 410)

 

Vi handlet i henhold til den veiledningen vi mottok og kan ikke anses å ha skyld i situasjonen.

Konklusjon

Vi har demonstrert at det ligger innenfor plan- og bygningsloven §19-2 å gi dispensasjon til tiltaket. Tiltaket fremmer hagens småhuskarakter og grønt i området og utgjør ikke sjenanse for naboer. Å kreve reversering vil være en opprivende omgjøring av en etablert posisjon og i seg selv utgjøre et betydelig naturinngrep. Vi har ikke skyld i feilen som har ledet til situasjonen, men handlet i henhold til veiledning fra kommunen.

 

Vi har vist til et stort antall større tiltak innen 100 meter fra vår eiendom som har blitt tillatt og at tilsvarende tiltak er vanlige i eiendommens nærområde.

 

Når kommunen selv innrømmer at det ligger innen dens forvaltningsskjønn å gi dispensasjon må hensynet til likebehandling og rettssikkerhet i forbindelse med feilaktig veiledning veie tung.

 

Vi viser også at saken demonstrerer prinsipielle feil med konsekvenser for den allmenn rettssikkerheten til Oslos innbyggere så vel som bystyrets mulighet til å reelt styre byutviklingen. Vi hevder at dette også bør ha konsekvenser for plan- og bygningsetatens utøvelse av sitt mandat.

 

Med vennlig hilsen

 

Johannes Brodwall

Darija Sapozenkova-Hauge

Vardeveien 3a

1182 Oslo

Vedlegg 1: Sammenlignbare inngrep i nærområde

Vardeveien 2

 

 

Vardeveien 2B: Terrassert støttemur på 1,5 + 1 meter for å øke anvendelse av uteområder. Muren ble søkt i sak 200902888 som ble avsluttet av etaten

Støttemur på 2 meter i forbindelse med biloppstillingsplass for Vardeveien 2. Småhusplanen tillater “mindre avvik” for innkjøring og parkering. Hva som utgjør et betydelig avvik må forstås i sammenheng med dette tiltaket. Se også Vardeveien 7.

Vardeveien 3b

 

Vardeveien 3A og Vardeveien 3B: 3A sin støttemur er en naturlig fortsettelse på 3B sin støttemur (om i moderne utføring) (støttemur fra tiltaket til venstre). Muren er av historisk karakter og ble bygget under andre reguleringsbestemmelser, men den setter rammene for topografien på Vardeveien 3 som helhet.

Vardeveien 4b

 

 

Vardeveien 4B: Støttemur på 1 meter for å planere uteområde

Vardeveien 5/Olleveien 6

 

 

 

1 meter støttemur i overgangen mellom Olleveien 6 og Vardeveien 5. Olleveien 6 ble bygget ut i 2012 og Vardeveien 5 i 2014.

Vardeveien 7

 

 

 

Store støttemurer i forbindelse med innkjøring. Eiendommen ble utbygget i 2019.

Småhusplanen §6.5 angir at “Mindre avvik kan tillates for adkomst/avkjørsel og parkering.” Tilsvarende som ved Vardeveien 2 er her en to meter mur karakterisert som “mindre avviik”

Jonsokveien 4

 

 

 

Støttemur 1 meter for planering av bed mellom vei og trapp. Legg også merke til høyde på støttemur på innsiden av trapp.

Jonsokveien 6

 

 

Støttemur anslått til 5 meter høyde. Eiendommen ble bygget ut i 2000, da reguleringsplan S-3591 gjaldt for området. Denne reguleringsplanen hadde ikke like objektive bestemmelser som småhusplanen for terrengendringene, men spesifiserte “Terrenginngrepene skal være moderate, overganger mot tilgrensende terreng skal gi et naturlig inntrykk. Terrenginngrep over en viss størrelse er søknadspliktig”

Vedlegg 2: Privat referat av telefonsamtale

 

Vedlegg 3: Kopi av Oslod kommunes nettsider om støttemur

 

 

 

Legg merke til at en alminnelig oppfatning vil være at “reglene som gjelder for eiendommen” ikke vil gjelde dersom avsnittet “du trenger ikke sende byggesøknad dersom” er oppfylt. 

 

Avsnittet “Du trenger ikke sende” oppfattes som strengeste regelsettet slik at ytterlige regler kan modere dette. Veilederen oppfattes som ytterligere veiledning for kulepunkt 3 og 4 som har setter mer komplekse regler og modererende unntak fra kulepunkt 1 og 2.

 

Avsnittet “du må sende byggesøknad med hjelp fra fagfolk dersom” oppfattes som at faghjelp ikke er nødvendig dersom kulepunktene i foregående avsnitt er oppfylt. Dette undergraver mulighetene for å korrigere feiloppfatningen.

 

Det må anses som særlig problematisk at veiledningen på denne siden undergraver muligheten for at innbyggere får feiloppfatning korrigert ettersom man da ikke har grunn til å kontakte fagfolk.